Konut fiyatları artıyor mu, düşüyor mu? Konut fiyatları neden kira fiyatlarından daha hızlı artıyor? İstanbul genelinde konut fiyatlarında kırılma yaşanan ilçeler hangileri? Birinci el konutlar için 2017 yılı nasıl geçecek? Yabancıların Türkiye’de gayrimenkul yatırımı aynı hızla devam edecek mi?
Zingat CEO’su Ahmet Kayhan, Bloomberg HT’de Hande Demirel’un hazırlayıp sunduğu Piyasa Hattı programında canlı yayın konuğu oldu ve konut fiyatları ile ilgili merak edilen soruları yanıtladı.
Konut fiyatları düşüyor mu? Aşağı yönlü hareket varmış gibi görünüyor. Bunu nasıl, neye bağlıyorsunuz?
68 şehir üzerinden yaptığımız ikinci el gayrimenkul endeksine baktığımızda aşağı doğru yönelme yok, yani fiyatlar düşmüş durumda değil. Yüzde 0.81 Türkiye genelinde bir artış var. Konut fiyatlarında en fazla artışın olduğu şehrimiz Balıkesir ve kiralıkta en fazla artışın olduğu şehrimiz ise Van. Bir yıllık endekse baktığınız zaman yüzde 9-10’lar civarında yıllık artış var. Geçtiğimiz yıllara göre endeksi ve fiyat artışlarını karşılaştığımızda, artışta yavaşlama var. Konut fiyatları artıyor ama daha yavaş artıyor. Bunun iki nedeni var: Bir tanesi döviz ve faiz oranlarındaki belirsizlik. Bu belirsizlik gayrimenkul fiyatlarını ve gayrimenkul taleplerini birebir etkiliyor. Gayrimenkul talebini etkilemesi de şuna dönüşüyor; ev alacak oradaki talepteki bir kırılma otomatik olarak fiyatlarda da yavaşlamaya neden oluyor. Bunu ikinci elde çok hızlı ölçebiliyoruz. Birinci el gayrimenkulde biraz daha yavaş ilerliyor. Çünkü gayrimenkul geliştiricilerin elleri kolları biraz bağlı, maliyetlerde belirli bir noktadan sonra çok fazla geriye gidemiyor. Dövizdeki artışın maliyete olan etkisini yaklaşık 6 ayda görüyoruz. Dolayısıyla bu dönemin etkisini de 6 ay sonra göreceğiz.
Ne yönde görüyor olacağız etkisini?
Fiyat artışı ve zam yönünde göreceğiz.
Aralık ayındaki yüzde 9 artış seviyesi oranı enflasyon arındırılmış halde mi?
Enflasyondan arındırılmış haliyle değil. Döviz üzerindeki endeksi de negatifti.
Sınırlı da olsa bazı yerlerde konut fiyatlarında aşağı doğru hareketlenme var…
Türkiye genelinde doğuda ciddi fiyat artışı var. Bu bölgede başka kaygılar oluşmuş durumda. İlginç bir şekilde son 1 ay içerisinde Gaziantep ve Aksaray’da konut fiyatlarında kırılma var. İstanbul genelinde baktığımız zaman zaten şişmenin çok yüksek olduğu Esenyurt, Başakşehir ve Ataşehir üzerinde ciddi bir yük var ama henüz negatife dönmedi. Bu ilçeler konut fiyatlarında yavaşlamanın en hızlandığı yerler diye düşünebiliriz. Genelde her yılın son çeyreğini kapsayan son üç ay “altın çeyrek” diye adlandırılır ve çeşitli nedenlerden dolayı gayrimenkul satışının arttığı dönemlerdir. Fakat geçen seneye göre, yani 2016 son çeyreğinde 2015’in son çeyreğindeki yansımayı göremedik. Temel nedenleri bariz ortada. Özellikle dövizdeki belirsizlik gayrimenkul talebinde doğrudan negatif etkiyi yaratıyor. Tamamen belirsizlikten dolayı… Bir de Türkiye’de şöyle bir durum söz konusu; gayrimenkul alacak kesim içinde gayrimenkule yatırım olarak bakan ciddi bir grup var. Yatırım amaçlı bakıldığında alternatifler de değerlendiriliyor ve döviz anlamlı hale geliyor.
Anadolu Yakası’nda konut talebi daha yüksek
Peki yeni konutlara baktığımızda konut fiyatları ne durumda?
Göreceli olarak Anadolu Yakası’ndaki projelerin ortalama fiyatları Avrupa Yakası’ndakilerden daha düşük olduğu için nominal anlamda o artış daha az. Yani birinde metrekaresi 5 bin, diğerinde 7 bin lira… 5 bin lira olan yıl içerisinde yüzde 10, 7 bin lira olan da yüzde 5 artmış diyelim… Bu artışlar ikisinde farklı rakamlara tekabül etse de ortalama metrekare fiyatında artış oluyor. Asya tarafında hâlâ birikmiş bir envanter var, talep daha yüksek ve aynı zamanda oturmak amaçlı ev alan kesimin birinci elde talep noktası Asya tarafında. REIDIN olarak konut tipinde de analiz ediyoruz. Konut tipinde şöyle ilginç bir şey oluştu ve benzerini ölçümleme yaptığımız farklı ülkelerde de görüyorduk: Yavaşlamanın yaşandığı dönemdeki en önemli düşüşü gören gayrimenkul tipi yüksek büyüklükteki, Türkiye için 150 metrekare üzerindeki, 4+1 ve üzeri gayrimenkullerde gerçekleşiyor.
4+1’lerde fiyat düşüyor ama 1+1lerde artış sürüyor o zaman?
1+1 daireler yatırım amaçlı düşünüldüğü için daha hızlı kiraya veriyorsunuz.
Vatandaşlık hakkı bakımından 1 milyon dolar Türkiye için büyük bir rakam
Peki bir dönem yabancı ilgisinden bahsediyorduk. Yabancı ilgisinde geri çekilme var mı sizce?
Türkiye’de yabancı gözünde gayrimenkule ilgi yüksek. Özellikle Suudi Arabistan, Katar, Kuveyt, İran bölgesinden ilgi devam ediyor. Baktığınız zaman Türkiye’de gayrimenkuller yüzde 25 daha ucuz. Kaliteli gayrimenkuller, yaşam kalitesi anlamında iyi şeyler öneriyor. Son dönemde maalesef bir güven problemi oluştu diğer yandan. Terör olaylarının etkisinin negatif yansıdığını gördük. Her ne kadar Türkiye’nin ileriki yıllar için önerdiği fırsatları kendi ülkelerinden daha yüksek görseler de son dönem bizim için iyi olmadı. Madalyonun diğer yüzünden bakınca da şöyle bir gerçek var. Türkiye özellikle Mütekabiliyet Yasası geldikten sonra 1 milyar dolarlardan 7 milyar dolarla çıktı. Bunu oturma izni vermeden, tapuda problem varken yaptık üstelik. Türkiye’de bir yabancı gayrimenkul aldığında tapu aşaması 45 gün ile 6 ay arasında sürüyor. Dubai’de bu süre iki saat, bir gün… Yabancı ev almış ama Türkiye’ye girmek için vize alamıyor. Şimdi 1 milyon dolar üzerinde ev alana oturma izni veriyoruz. 1 milyon dolar Türkiye için bu dönemde büyük bir rakam. Faydası kesin olur ama fiyat ya da yatırımdan daha öte güven anlamında bazı temel şeyleri çözmemiz gerekiyor.
2008’den bu yana konut fiyatlarının düştüğü bir çeyrek yaşamadık
Yeni konut fiyatlarında artışın önümüzdeki altı ayda yansıyacağını öngördünüz. Peki hangi tüketici onu alabiliyor olacak? Çünkü tüketici güveninde de bir geri çekilme olduğunu görüyoruz…
Negatife gidecek. Konut satın alma gücü endeksinde bir zayıflama yaşayama başladık. Kiralama gücü endeksinde sıkıntı yok, kiralar Türkiye’de hâlâ düşük… Onun negatif yansıması da konut aldığınızda gayrimenkul getirisi anlamında sadece kira getirisinde pek bir şey beklemiyor, temel değer artışına bakıyorsunuz.
Türkiye’de konut fiyatları neden kira fiyatlarından daha hızlı artıyor?
Bu döngünün birbirini yakalaması gerekiyor. Normalde eğer arz artışı varsa ve arzın yükseldiği noktada talep arzdan daha yüksekse, bu arada gayrimenkul alanların büyük kısmı da bunu kiralamak amacıyla alıyorsa şu anlama geliyor. Kiralanacak gayrimenkul arzının, satın alınacak gayrimenkul arzından daha hızlı artmasından dolayı kira fiyatları düşerken -getiri oranları anlamında- satış fiyatları artmaya devam ediyor. Bu ne zaman döner? Gayrimenkul arzı bir yerde durur, kiralama anlamındaki talep artışı hızlanır ve devam ederse, o zaman getiri oranları da artmaya başlar. Mevcut demografik yapıyla bunun gerçekleşeceğini pek öngörmüyorum. Gayrimenkul fiyatlarındaki artışı tetikleyen şey de zaten bu. Türkiye’de bir yılda 600 bin çift evleniyor, 130 bini boşanıyor ve 300 bin yeni konut arzı var. Bu tablonun yaşandığı bir ülkede gayrimenkul çok güçlü bir sektördür. Diğer yandan 2008 yılından beri fiyatların düştüğü bir çeyrek yok. Temel nedeni de senelik bu kadar artışın olması. Örneğin güven düşmüş olsa da nihayetinde o evli çiftin bir ev aramaya başlayacakları kesin. Öyle ya da böyle sizin 300 bin tane yeni konut üretmeniz gerekiyor. Bu arada bu hesabın içine hiç doğal afet, deprem gibi riskleri, kentsel dönüşümü katmıyoruz bile. Bizim bırakın talebi, şu an Türkiye’de yaklaşık 6.5 milyon konutu kanuni olarak deprem riskine karşı yenilememiz gerekiyor.
