NTV Ekonomi Piyasa Ekranı programında gündeme damga vuran gelişmeleri konuklarıyla mercek alına alan Gökay Otyam’ın konuğu, Zingat.com CEO’su Ahmet Kayhan oldu.
Zingat.com CEO’su Ahmet Kayhan, TÜİK’in konut satışlarının yüzde 5,4 düştüğünü ortaya koyan Şubat ayı istatistiklerinin yanı sıra konut yatırımı ve Türkiye’de gayrimenkul pazarı ile ilgili dikkat çekici açıklamalarda bulundu.
Özellikle 2018 yılında konut sahibi olmayı ve gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenleri yakından ilgilendiren söyleşiyi paylaşıyoruz:
Konut satışları gerilemeye devam edecek mi? Şubat alında konut satışlarındaki yüzde 5,4’lük düşüşü “ara düşüş” olarak mı görmek lazım?
Buna benzer ara düşüşleri geçtiğimiz iki, üç yıl içerisinde de görmüştük. Konut satışlarındaki hacim olarak düşüş gayet normal. Buna aylık olarak bakmamak lazım, konjonktür olarak da düşünebilirsiniz. Dolarda ufacık bir oynama oluyor, ev alacak olanlar “bekleyelim, gelecek ay alalım” diyor. Ya da ipotek kullanacak oluyor, o zaman da faizlerde bir oynama yaşanırsa ona göre vatandaşlar kendisini ayarlıyor. Böyle kısa dönemlerde rakamsal oynamalar çok normal, esasen yıla bakmak lazım.
Yıl özelinde baktığımızda da, örneğin geçen yıl 2017’de konut satışları, dövizin ve doların durumuna rağmen 2016’nın üzerinde gerçekleşti. Şubat ayı içerisinde bildiğiniz gibi realizasyon olmuştu, konut alacaklar özellikle aralık ayında KOBİ’lerin olsun, kişisel vergi anlamında gayrimenkule yatırılan hacimdeki yansıma, dövizdeki oynama birazcık geriye çekmiş durumda. Bu rakam çok normal, ayrıca dönemsel olarak beklenen de bir durum. Doğru değerlendirme için haziran ayı sonundaki ilk altı aylık ve aralık ayı sonundaki 12 aylık rakamlara bakmak gerekiyor.
KREDİLİ SATIŞLAR YÜZDE 24 DÜŞTÜ
Geçen yıl faizler daha düşükken ipotekli satışların oranı yüzde 38, yüzde 39’lara kadar çıkmıştı. Bu yıl bu oran yüzde 29’lara kadar düştü. Faizler yükseldi çünkü…
Kesinlikle. Türkiye’de gayrimenkul talebini azaltan en büyük etken faiz oranları. Yüzde 92 korelasyon var. Faiz oranlarındaki yüzde 1’lik bir artış neredeyse toplamdaki konut talebine yönelecek, hazır olan vatandaşın yüzde 92’sini negatif anlamda geriye çekiyor. Bir de dövize bakmak lazım. Döviz bizde bir değer saklama, bir yatırım aracı olarak kullanıldığı için neredeyse gayrimenkulün alternatifine dönüşüyor. Çünkü varlığınızın değeri artıyor. Döviz artığı zaman, artması sorun değil ama döviz artışının nerede duracağına bağlı psikolojik olarak ya kâr realizasyonuna ya da “ben artık buraya yatırım yapabilirim”e dönüşüyor. Ama faizin etkisi birebir görülüyor. Faizdeki ufacık oynamalar o anki kısa dönemli talebi de geriye doğru çekiyor.
Peki önümüzdeki dönemde faizde bir düşüş beklenmezse eğer, bu yılın genelindeki konut satışlarına da negatif anlamda yansır mı? 2018 için negatif bir satış yılı olabilir mi?
Etkiler. Eğer faizler artmaya devam ederse, geçen seneye göre negatif olma ihtimali olur. Çünkü bu koşulda siz kredili satışları azaltmış oluyorsunuz ve iki kere iki dört gibi, bunun etkisi negatif olacaktır. Biz birinci el konut satışlarına baktığımız zaman, yaptığımız REIDIN-GYODER endekslerinde fiyat endeksi yükseldi.
1+1 DAİRELERİN FİYATLARI AZALDI
O zaman konut satışı düştüğünde fiyat artıyor mu?
Yıllık bazda baktığınızda artış devam ediyor… Ama fiyat artışının hızı yavaşlıyor. Esasen 3 tane temel parametre var. İlki, birinci el markalı, natamam (bitmemiş) dediğimiz konut satış fiyatı. Diğeri; ikinci el, bitmiş, piyasada olan, içinde insanların oturduğu veya oturmaya hazır olan 2. el gayrimenkullerin satış fiyatları. Üçüncü parametre ise kira fiyatı, yani kiranın içindeki getiri oranı. Çünkü gayrimenkul çok özel bir varlık olduğu için içerisinde sadece kendi satışı yok, aynı zamanda kira getirisi de var. Buna “toplam getiri oranı” diyoruz. Birinci el konutlara baktığımızda, REIDIN-GYODER analizinden hareketle, birinci el konut fiyatlarında artış hâlâ devam ediyor ama yavaşlayarak devam ediyor. Yani ne oluyor? İnşaatçı otomatikman piyasadaki koşullara tepki gösteriyor, indirim ya da kampanya yapıyor. Mesela “şimdi ödeme, bir sene sonra öde”, “peşin alana yüzde şu kadar indirim” diyor. Bunun etkisini en iyi 1+1 dairelerde görüyoruz. 1+1 dairelerin fiyatları geçen ay düştü.
1+1 daire stoğu çok mu, neden fiyatları düştü?
1+1 konut tipinde stok daha fazla. Daha çok ilgi görüyor diye, o stoğu eritmek için hemen yüzde 3’lük, yüzde 4’lük ortalama bir kampanyalar oldu. Zaten 1+1’lerdeki fiyat düşüşünün hemen kampanyaya dönüştüğünü şuradan da anlıyoruz: Peşinatlı satış artmış. Peşinatlı satış yüzde 30’lardan yüzde 39’lara çıkmış. Diğer yandan senetli satış düşmüş, yani büyük gayrimenkullerin satışları birazcık geriye çekilmiş. Son olarak da kredili satışlar gerilemiş.
TÜRKİYE GENELİNDE KONUTTA ARZ FAZLASI YOK
Konut arzı çok fazla deniliyor ama bunu verilerle doğrulayabilir musunuz?
Elbette. Türkiye’de geçen sene yaklaşık 700 bin tane yapı ruhsatı verilmiş. Vurgulamak gereken, bu 700 bin tane yapı ruhsatının tamamının inşaat demek olmadığı. Yapı ruhsatlarının yaklaşık yüzde 10 ila yüzde 15’i inşaata dönüşüyor. Zaten ilk yanılgı buradan başlıyor. Yapı ruhsatlarını direkt inşaata dönüşmüş gibi algılıyoruz ama öyle bir şey yok. Ayrıca, şu anda hâlihazırda natamam (bitmemiş) varolan; hem belediyelerin, hem Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın, hem de inşaatçılarla yapılan görüşmelerden ortaya çıkan datalar şunu ortaya koyuyor. Türkiye’de son beş yılın ortalamasına göre senede 250 bin ile 300 bin natamam gayrimenkul üretiliyor. Bu rakam, sadece kentsel dönüşümden ihtiyaç olan yıllık 600 bine yakın gayrimenkulün neredeyse yarısı. Bu şu demek; Türkiye genelinde arz fazla değil. Ama bu tabloyu özele indirdiğiniz zaman, mesela Esenyurt’ta fazlalık oluştuğunu görebiliyorsunuz. Çünkü o özel bölgenin bunu karşılayacak nüfusu ya da iş hacmi yok.
Son olarak konut fırsat mı, değil mi?
Konut sektörünün dinamikleri hâlâ çok sağlam. Arz fazlası yok. Konutta balon yok.
