İstanbul’da yatırım amaçlı konut satın alanlar, konutlarını kiraya vermeleri durumunda yatırımlarını kaç yılda amorti edebiliyor? Bu sorunun en güncel yanıtı Ekonomist Dergisi’nde REIDIN’in yaptığı analizle ortaya çıktı.
Ekonomist Dergisi’nin yeni sayısında Levent Gökmen Demirciler imzasıyla yayınlanan “Beyoğlu güldürdü Bakırköy çok üzdü” haberi tüm bu sorulara yanıt veriyor.
İşte Ekonomist Dergisi’nin “Beyoğlu güldürdü Bakırköy çok üzdü” haberi…
BEYOĞLU GÜLDÜRDÜ BAKIRKÖY ÇOK ÜZDÜ
Türkiye’de ve dünyada konut yatırımının iyi bir yatırım olup olmadığının en önemli göstergesi, yatırımın geri dönüş süresidir. Kabaca konut satış fiyatının kira rakamlarına bölünmesiyle hesaplanan geri dönüş (amortisman) süresi ne kadar kısaysa, yatırımcının iyi bir yatırım yaptığını gösterir.
Konut fiyatlarının her geçen yıl hızla yükseldiği Türkiye’de en çok yükseliş mega kent İstanbul’da görülüyor. Türkiye’nin tüm kentlerindeki gayrimenkul hareketliliğini her ay analiz eden REIDIN’in Ekonomist Dergisi’ne özel yaptığı çalışmayla son dört yıllık dönemde İstanbul’un ilçelerinin geri dönüş performanslarını mercek altına aldık.
Gayrimenkul hareketliliğinin en yoğun olduğu 35 ilçenin incelendiği bu çalışmada, Beyoğlu 13,5 yıllık amortisman süresiyle en hızlı geri dönüş sağlayan ilçe olurken, Bakırköy ise 31,5 yıllık amortisman süresiyle geri dönüş süresi en uzun ilçe oldu. Beyoğlu’nu 15,6 yılla Esenyurt, 16 yılla Eyüp takip etti. Bakırköy’ün ardından 28 yılla Beykoz, 27,6 yılla Kadıköy en uzun amortismana sahip ilçeler oldu.
En çok değerlenenler
REIDIN CEO’su Kerim Bertrand, İstanbul’da konut satış fiyatlarındaki dört yıllık değişime bakıldığında en fazla yükselişin sırasıyla Küçükçekmece, Şile ve Pendik ilçelerinde gözlendiğini söylüyor. Ancak bir ilçede konut fiyatlarının çok değerlenmesi, orada amortisman sürelerinin kısalması anlamına gelmiyor. Eğer kiralar da aynı hızla artmıyorsa, bu değerlenme sonrasında amortisman süresi uzuyor. Nitekim son dört yılda en çok değerlenen üç ilçe amortisman süreleri bakımından ilk sıralarda yer almıyor. Bertrand, “Satış fiyatlarına göre en fazla değerlenen üç ilçenin geri dönüş sürelerine bakarsak, Küçükçekmece’de 16,1 yılda, Şile’de 21,7 yılda, Pendik’te ise 20,4 yılda, satın alınan bir konutun kendini amorti edeceğini söyleyebiliriz” diyor.
Son dört yılda İstanbul’un en çok değerlenen ilçesi olan Küçükçekmece hakkında bilgi veren Kerim Bertrand, “İlçede yaşanan bu değişimin olası nedenleri arasında Kanal İstanbul güzergahında yer alması, havaalanına, bağlantı yollarına, toplu ulaşıma yakınlık gösteriliyor” diye konuşuyor.
Küçükçekmece’de atıl durumdaki fabrikaların yerlerinin markalı konut projeleriyle değerlendirilmeye başlandığına da işaret eden Bertrand, buna bağlı olarak konut talebinin artmasının ve yeni konut projelerinin ilgi çekmesi beklentisinin de olduğunu söylüyor.
Neden yükseliyor?
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, İstanbul’un ilçelerindeki amortisman sürelerindeki artış trendinin hızlı bir şekilde devam ettiğine vurgu yapıyor. Maya, “Benim değerleme sektörüne başladığım 2005 yılında İstanbul’un en fazla işlem gören ve en merkezi ilçelerinde 14-17 yıl çarpanları konuşulurdu. Bugün neredeyse ortalama 20 yılları konuşur hale gelmiş durumdayız. Tabloda görüldüğü kadarıyla İstanbul ilçelerinin yarıdan fazlası artık 20 yıl üzerindeki çarpanlara sahip” yorumunu yapıyor.
Makbule Yönel Maya, amortisman sürelerindeki artışın nedenlerine ilişkin olarak şunları söylüyor:
“Geçtiğimiz yıllarda birim satış değerindeki hızlı yükselişi kira değerinde aynı şekilde göremedik. Bu durumun da özellikle yakın vadede değer artış kazancı beklemediğimiz bölgelerdeki yatırım amaçlı konut alımlarını etkilediğini düşünüyorum. Bu da aslında geçmiş 10 yılın konut alım satım hikâyesinin artık yeni temellere oturtulmasının, alıcıyı harekete geçirebilecek yeni hikâye yazmanın zamanının gelip de geçmekte olduğunun göstergesi. Amortisman süreleri noktasında bir diğer önemli etken bence arz-talep ve stok değişimleri. Stokun hızla artış gösterdiği bölgelerde genel olarak amortisman sürelerinin de artış trendinre olduğunu görüyoruz.”
Etkileyen faktörler
Bir bölgenin amortisman sürelerinin uzamasını etkileyen faktörler arasında bölgede yaşayanların taleplerine uygun nitelikte konutların üretilip üretilmemesi önemli rol oynuyor. Ailelerin yoğun olduğu bölgelerde büyük konutlar, üniversite bölgelerinde ya da bekarların yoğun olduğu bölgelerde küçük konutlar daha iyi kiralanabiliyor. Bu da amortisman sürelerine olumlu yansıyor.
DKY İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ali Dumankaya, bir bölgede konut stokunun yapısıyla o bölgedeki talebin birbiriyle örtüşmesinin amortisman süresini kısalttığını söylüyor. Dumankaya, “Talebe uygun ürün üretilmişse iyi kira getirisi oluyor. Ama uygun üretim yapılmadıysa kiralar düşüyor. Konutun yapısı, içeriği amortisman sürelerini etkiliyor. Örneğin üniversite bölgelerinde öğrencilerin kullandığı 1 +1,2+1 gibi küçük evlerin kiraları artabiliyor” diyor.
“Alım iştahını etkiliyor”
REIDIN CEO’su Kerim Bertrand, Ekonomist Dergisi’ne verdiği demeçte şunları söyledi:
“Konutların kiraya verilmesi durumunda satış fiyatının kaç yılda kira değeriyle karşılanabileceğini gösteren geri dönüş süresi, kârlı bir yatırım için özellikle büyük şehirlerde önemli bir kriter. Amortisman süreleri, yatırımcının alım iştahını etkileyen faktörler arasında yer alıyor.”
