Zingat.com CEO’su Ahmet Kayhan, Bloomberg TV’de yayınlanan Sektör Raporu programında Güzem Yılmaz’ın canlı yayın konuğu oldu. Ahmet Kayhan, arsa fiyatlarından konutta fırsat sunan bölgelere gayrimenkul sektörüyle ilgili birçok açıklama yaptı.
2017’yi bir şekilde geride bıraktık ama 2018’e dair konut sektörüyle ilgili birçok ses yükseliyor. Bu konuda öngörüleriniz neler? Diğer yandan arsa bedelleriyle ilgili fikrinizi soracağım çünkü fiyatların / maliyetlerin çok artacağını er ya da geç bunun konut fiyatlarına yansıyacağını söyleyen birçok görüş de var. Siz ne düşünüyorsunuz?
Son sorudan başlayayım. Arsa fiyatlarındaki yansıma geçen seneden ciddi anlamda etkisini gösterdi, bunu birinci el gayrimenkul fiyatlarında gördük. Burada inşaat geliştiricileri mümkün olduğu kadar fiyatları artırmadı. 2017’de GYODER’le yaptığımız çalışmaya bakarsak artış yüzde 4’ler civarında kaldı, gayrimenkul birinci el fiyatlarında çok fazla artış olmadı. Bunun en temel nedeni, kampanyalarla fiyat artışının durdurulması oldu. Bu şu anlama geliyor inşaat geliştiricileri kendi kâr marjlarından bunu absorbe etmeye çalıştılar. Arsa fiyatlarında artış devam edecek çünkü arsa talebi var. İnşaat geliştirmek için yeniden arsa üretmemiz gerekiyor. Daha çok ada, metrekareler düzeyinde geliştirmeler yapmamız gerekiyor. Burada temel nokta yaşam alanı yanında nefes alanı da yaratırsanız gayrimenkul fiyatı da artar. Bir yerde yeşil alan ne kadar artıyorsa lüks/premium dediğimiz oran ona göre yukarı doğru çıkıyor. Buradaki artış lokasyonuna göre de değişebiliyor.
Şehir geneline yaydığınızda içinde parkları, okulları, hastanesi olan, katlı binaların yanı sıra müstakil evlerin de olduğu planlar yapılmalı. Bu şekilde arsa fiyatlarını spekülatif kontrolden çıkarıp, daha büyük bir alana yayarak, daha büyük yatırımların yapılabileceği, kentsel dönüşüm kanununa uygun, inşaat kalitesi daha yüksek, finansman modelleri daha sağlam projeler üretilebilir. Mesela; üçüncü havalimanın çevresinde müthiş bir istihdam yaratılacak, o bölgede yaratılacak istihdamın absorbe edileceği büyük yerleşim alanları yaratılırsa spekülatif parsel düzeyindeki arsa fiyatlarının yukarı çekilmesinin önüne geçilip, daha iyi bir strateji ortaya çıkabilir. Türkiye genelinde henüz bunu başaramadık. Zaten bunu sadece inşaat geliştirenden beklemek çok zor! Bu noktada belediye, devlet, inşaat geliştirici ve finansörlerin birlikte hareket etmesi gerekir. Bunun Türkiye’deki tek örneği İstanbul Finans Merkezi oldu. İstanbul Finans Merkezi’nde bu yapılıyor ama buradaki dinamikler de arsa fiyatlarını yukarı çekiyor. Bu bir yere kadar devam edecek ama bunun arzla da direkt bir etkisi var. Diğer yandan özellikle birinci el konutlarda faiz artışı, dolar fiyatlarının yükselmesi gibi dinamiklerin de etkisi var.İkinci el konutlarda bunu çok fazla hissetmedik, baktığımızda ikinci eldeki gayrimenkul satış sayısında geçen seneye göre çok büyük bir değişim görünmüyor. Birinci el konutlarda stok erime hızlarına baktığımızda ise yüzde 4’lerde kaldığını görüyoruz. Yani bir gayrimenkul geliştiricisi 100 gayrimenkulden ayda 4 tanesini satabiliyor yani envanterini 25 ayda eritebiliyor. Bu çok kötü değil. Ama ikinci ele baktığımız zaman gayrimenkul fiyatlarının yüzde 11.9’da kaldığını görüyoruz. Faiz oranlarıyla karşılaştırıldığında ve kendi artış değeri üzerinden bakıldığında karşılama oranının düşük olması dikkat çekiyor. Ama bunun üzerine kira getirisini eklerseniz, faizle ipotekle gayrimenkul finansmanıyla alınan gayrimenkulden daha fazla getirisi olan bir varlıktan bahsediyoruz.
“İstanbul’u biraz şehir içerisinde şehir olarak değerlendirmemiz gerekir”
Ama yine de Türkiye genelinde ortalama yüzde 11,5’lik artış ile mevduatın üzerine çıkamıyor. İstanbul özelinde düşünürsek ise kira getirisini eklememize rağmen mevduatın üzerine hiç çıkamadığını görüyoruz… ,
Geçiyor aslında. Türkiye genelinde yüzde 11,9’luk bir artış söz konusu. Burada hangi indekse bakıldığına göre durum değişebilir. İkinci el emlak endeksine baktığınız zaman yaşına, konut tipine göre yüzde 9 ya da 11’lik bir artış söz konusu. Merkez Bankası’nın bu konudaki istatistikleri çok şehir düzeyinde kalıyor. Biz bunu ilçe / mahalle düzeyine indirip daha aşağıdan yukarı doğru bir çalışma yaptığımız için ikinci elde özellikle, daha sağlıklı bir ölçüm yapabiliyoruz. İstanbul’u tamamen ayrı düşünmek gerekir. İstanbul’un metrikleri, arz ve talep oranları Türkiye’nin hiçbir şehrinde yok. Mesela; yıllık brüt kira getiri oranlarına baktığımızda Aydın, İstanbul’un yüzde 20 ya da yüzde 30 daha üzerinde bir getiriye sahip, Kocaeli’ne bakıyorsunuz kiralama gücüne göre İstanbul’un çok üzerinde kalıyor. Bu metriklerde kendi içerisinde değerlendirdiğimizde İstanbul’u biraz şehir içerisinde şehir olarak değerlendirmemiz gerekir.
Şu an 120 ay vadeli 500 bin TL konut kredisi çekmek istediğinizde size 900 bin-1 milyon TL gibi bir geri ödeme sunuluyor. Dolayısıyla 500 bin TL’lik bir kredi için 1 milyon TL ödüyorsunuz. Sizce bu durum sektörü nasıl etkiliyor? Mevcut kredi oranlarının bu kadar yüksek olması sektörü daraltıyor mu? Yeni düzenlemeyle orta ve alt grup için teşvikler yapılırsa ve faizler indirilirse sektör canlanır mı?
Kesinlikle canlanır. Alt kesime yani satın alma gücünün düşük olduğu segmentlere yönelik desteklerin mutlaka olması gerekiyor. Bu sadece finansal destek olarak kalmamalı. Altında gayrimenkulün arzı düzeyinde de destek olması gerekiyor. Gayrimenkul geliştiricilerinin o kesime uygun gayrimenkul üretmesi gerekiyor. Onun temeline baktığınız zaman Türkiye, gayrimenkul finansmanı anlamında penetrasyon olarak düşük bir noktada. Avrupa ortalamasının çok altındayız. Ancak ortalama gayrimenkul finansman kredisinin ortalaması 5-6 yıl. Türk halkı borcuna sadık ve hızlı kapatmaya çalışıyor. Bunun temel nedeni de faiz oranlarının yüksek olması.
Bir kişi 500 bin TL’ye aldığı konut için 10 yıllık vadeyle 1 milyon TL kredi öderken şöyle düşünüyor; konutta yıllık ortalama yüzde 10 gibi bir artış olsa 10 yılda yüzde 100 artış olacak. İngiltere’de 1800’li, Amerika’da 1920’lerden beri tutulan gayrimenkul endeksine bakıyorsunuz hep enflasyona paralel ilerlemiş gayrimenkul fiyatları. Bir dönem altında ya da üstünde kalmış. Ortalamada 50- 60 yıllık bir dataya baktığınız zaman enflasyonla paralel giden bir varlıktan bahsediyoruz. Onun üzerine kira getirisi de ekleniyor. Ya da çok kısa dönemde çok talep gören bölgelerde daha hızlı bir artış görülüyor. Basit bir yerden baktığınızda bu hesap kendini tutuyor. Çünkü şöyle düşünüyorsunuz; 10 yıl içerisinde bu gayrimenkulü 500 bin TL’den alırım, 10 sene sonraki fiyatını şimdiden ödemeye başlarım ama arada en azından birinci elde yıllık yüzde 3-4’lük, ikinci elde yüzde 4-5’lik kira getirisi kazanmış olurum. Yani bu şu demek; 10 yıl içerisinde 1 milyon TL ödemiş olurum ama yüzde 30’nu kira olarak kazanırsam 1 milyon TL değil, 800 bin TL ödemiş olurum.
Diğer yandan halkımız faiz yüksekliği konusunda çok haklı. Dünyadaki örneklerine baktığımız zaman uzun vadeli krediler, düşük faiz oranıyla paralel. Faizin bu kadar oynak olduğu bir ülkede bu kadar uzun süreli kredi almak da çok zor. Çeşitli bankalar Türkiye’de 30 yıllık krediler çıkarmışlardı, talep çok az oldu. Dubai’de ipotek kredileri yüzde 2-3 civarında, ABD’de ve Almanya’da yüzde 1’lere inmiş durumda. Bu sebeple burada yaşayan insanlar 20-30 yıl vadeli krediler kullanıp, kiranın da altında bir ödemeyle ev sahibi olabiliyor. Türkiye’de bunun sağlanması gerekiyor. Ama bu daha uzun süreli finansal, mali politikalar desteklenmesi ve alttan gelen arzın da kontrol edilmesi gereken bir politika meselesi.
Bölgesel anlamda konutta daha cazip ve fırsatlar sunan iller var. Zingat.com olarak buna dair çalışmalarınız var mı? Üç büyük şehrin dışında hem satış oranları hem de kira getirisi olarak avantajlı olan iller hangileri?
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü istatistiklerine göre Türkiye’deki son beş yıllık tüm gayrimenkul işlemlerinin yüzde 86’sı üç büyük şehir (İstanbul, Ankara, İzmir) de dâhil olmak üzere 27 tane büyük şehirden yapıldı. Burada dikkat çekici olan nokta ise bu üç şehri içinden çıkardığımızda geriye kalan şehirlerin üç şehirden daha büyük olduğunu görüyoruz. İlk üç şehrin bu yüzde içerisindeki payı yüzde 36, diğerlerinin ise yüzde 50. Bu 24 şehir içerisinde yaklaşık 15 tane şehir ise ciddi anlamda gayrimenkul aktivitesinin olduğu, gayrimenkul yatırımının yapıldığı yerler.
Amortisman süresi olarak kira getirisi en yüksek olan iller hangileri?
Aydın, Van, Kocaeli, Bilecik, Şanlıurfa, Gaziantep, Antalya, Mersin, Kütahya, Manisa, Uşak… Bu şehirler ortalama yüzde 5,5 – 6 civarında getirisi olan şehirler. Yani amortisman süresi olarak baktığımızda 12 yıl ile 14 yıl arasında getirisi olan şehirler. Bu sadece kira getirisi olarak. Bir de gayrimenkulün kendi değer artışı var… Van’da mesela gayrimenkul satış fiyatlarındaki artıştan öte kira fiyatlarındaki artış dikkat çekiyor. Kocaeli ise göre gayrimenkul satın alma ve kiralama gücü en yüksek şehirlerden biri. Çünkü ortalama hane halkı istihdamı en yüksek şehirlerden biri. İstihdamla birlikte sanayisi güçlü, İstanbul’a çok yakın ve hane halkı geliri de çok yüksek. Türkiye ortalamasının çok üzerinde kalıyor. Buna bağlı olarak da kira oranı diğer şehirlerden daha aşağıda. Kocaeli, konut yatırımda önemli bir bölge.
Peki, İstanbul’da konutta fırsat sunan bölgeler neler?
İstanbul içerisinde bir üçgenimiz var. Bu üçgenin köşelerinde 3. Köprü, 3. Havalimanı ve Kanal İstanbul bulunuyor. Küçükçekmece’den Kanal İstanbul’a kadar kentsel dönüşüme bağlı bir rezerv bölge yaratıldı, önemli ve İstanbul’a nefes aldıracak bir proje. Kentsel dönüşüm arzı ve emsal yaratıldığı noktada o emsalin dengelenmesi gerekiyor. Bir kere İstanbul’da şöyle bir problem var; İstanbul’un yüzde 55’i TEM ve E5 arasında yaşıyor. Müthiş bir rakam! TEM ve E5’i bir damar gibi düşünün, eğer deprem olursa bu iki damar tıkanırsa o yüzde 55 nüfusun oradan aktarılması çok zor. Bu sebeple buna sadece ada düzeyinde kentsel dönüşüm olarak değil, daha büyük alanlar üzerinde çözüm bulunması gerekiyor. Kanal İstanbul’un, 3. Havalimanı ve 3 Köprü’nün uzun dönemde İstanbul’a nefes aldırması gibi bir işlevi var. Yatırım anlamda da aynı şekilde, henüz kentleşme yok ama müthiş şekilde altyapı yatırımlarının yapıldığı, okul ve hastanelerin yapılacağı bir bölge. Gayrimenkul, uzun dönemli olarak baktığınızda bir nüfus oyunu. Nüfusun ve dolayısıyla talebin arttığı bölgelerde fiyatlar artıyor.
