Zingat Prestij Dergisi’ne konuşan Prof. Dr. Ali Hepşen, emlak dünyasının sadece bugününü değerlendirmedi, gayrimenkul yatırım yapacak vatandaşlar için de değerli tavsiyelerde bulundu.

Prof. Dr. Ali Hepşen ile pandeminin emlak sektörüne etkilerinden bir yatırım aracı olarak gayrimenkul değerlemesine, arz-talep dengesinden kısa ve uzun vadede gayrimenkul fiyat beklentilerine dek pek çok konuda enine boyuna konuştuk; emlak danışmanları için tavsiyelerini öğrendik. Dolu dolu röportajımızı keyifle okuyacaksınız.

“Değerleme raporunu incelemeden gayrimenkul yatırımı yapmam”

Son iki yıla Covid-19 damgasını vurdu. Pandemi ile gayrimenkul sektöründe neler değişti, bu değişim nasıl şekillenecek?

Hepimizin bildiği gibi gayrimenkul, fiziksel bir varlık olan arazi ve/veya bu arazi üzerine yapılmış yapılar olarak tanımlanır. Genel olarak değerlendirildiğinde, arsa piyasası, yapı malzemesi, araç gereç, dayanıklı tüketim ve iş gücü piyasalarıyla olan bağlantıları nedeniyle gayrimenkul piyasası her zaman için ülke ekonomilerinin lokomotif sektörlerinden biri olmaya devam ediyor.

Son iki yıllık zaman dilimini dikkate aldığımızda, Covid-19’un ortaya çıkması ve dünyaya hızlı bir şekilde yayılması pek çok şeyi değiştirdi ve değiştirecek. Pandemi sürecinin başlarında özellikle talep tarafının gerek lokal gerekse de global ölçekte bir durağanlık içerisinde olduğunu gözlemlemiştik. Gayrimenkul yatırımları özellikleri gereği hem tamamlanma süresi uzun olan hem de yüksek sermaye ihtiyacı duyan yatırımlar olarak karşımıza çıkıyor.

Covid-19 salgın ortamının olumsuz etkilerine bağlı olarak sektördeki işletmelerin öncelikle uzun vadeli yatırım
planlamasından ziyade, kısa vadede nakit ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik planlamalar yapmaları gerekti. Günümüz ortamında ise gelişmiş ve gelişmekte olan piyasalarda yoğun bir talep söz konusu.

Peki uzun vadede bakıldığında?

Sürece uzun vadeli baktığımızda ise gayrimenkul piyasasındaki işletmelerin bugüne kadar alışılagelmiş finansman temin modellerinden (bankadan kredi temini, senetli satış vb.) de uzaklaşmaları ve sermaye piyasaları üzerinden uzun vadede nasıl fon temin edebiliri düşünmeleri gerekecek. Dolayısıyla yaşadığımız bu zorlu sürece gayrimenkul piyasasının finansal piyasalarla entegrasyonu için bir fırsat olarak yaklaşmak gerekir.

“Gayrimenkul ‘sağlamcı’ bir yaklaşımın yatırım aracıdır”

Gayrimenkul neden her dönem güvenli yatırım aracı?

Geçtiğimiz yıl sonuna doğru, Cumhurbaşkanlığı Finans Ofisi (CBFO) tarafından Türkiye Hanehalkı Finansal Algı ve Tutum Araştırması yayımladı. Araştırma, hanelerde yatırım konularında karar verenler veya karara ortak olanlar arasında, mevcut finansal sistem hakkında algıları, yatırım tercihleri ve bunları yönlendiren etmenleri, sistem dışında tasarruf yapma eğilimleri, yeni finansal ürünlere yönelik algı ve beklentileri saptayan önemli ve güncel bir çalışma olarak karşımıza çıktı. Araştırmada elde edilen bulgular gayrimenkul sektörünün barınma ihtiyacını karşılamasının çok ötesinde, hane halkının önemli bir tasarruf aracı olduğu gerçeğini de gösteriyor.

Çalışma kapsamında, katılımcılara 2 bin 500 TL ve 250 bin TL arasında farklı miktarlardaki birikimlerini nerelerde değerlendirebilecekleri sorulduğunda; hanehalkı 2 bin 500 TL seviyesinde daha çok nakit olarak ya da bankada vadesiz TL hesabında tutmayı tercih ederken; miktar 10 bin TL’yi geçtikten sonra altın, 250 bin TL tasarruf düzeyinde ise katılımcıların yüzde 54’ü gayrimenkul yatırımını tercih edecekleri ifade ediyor. Raporda, gayrimenkule yatırım nedenleri başında diğer araçlara göre daha güvenilir olması ve uzun vadede değer kaybetmemesi geliyor. Diğer bir deyişle gayrimenkul “sağlamcı” bir yaklaşımın yatırım aracıdır.

Öte yandan gayrimenkul, getirisi daha yüksek bir yatırım aracı olarak da değerlendirilmekte. Gayrimenkul her ne kadar bir barınma hamlesi olsa da gelecek nesillere bıraktığımız bir yatırım aracı olarak da düşünülüyor. Gayrimenkul ülkemizde bireylerin en büyük varlık yatırımlarını da oluşturuyor.

Sizce ekonomik göstergeler 2021 sonunda gayrimenkul sektörü açısından nasıl bir tablo ortaya koyuyor?

Sorunuzu ve sektördeki değişim sürecini tarihsel gelişimi dikkate alarak aktarmak daha sağlıklı olacaktır. Türkiye, özellikle 2001 finansal krizi oluşumunu takip eden birkaç yılda uyguladığı reformlar ve mali disiplin sayesinde, dünyanın ilk 20 ekonomisi içerisinde yer aldı. Daha da önemlisi aynı dönemde global likidite bolluğunun ve ucuz finansman maliyetlerinin de etkisiyle ciddi miktarda dış kaynak sağlandı ve bunu özellikle de gayrimenkul piyasalarına yönlendiren bir ülke konumuna geldi.

2017 yılından sonraki süreçte azalan yeni ruhsat sayıları ve 2018 yılının üçüncü çeyrek dönemiyle sektör açısından finansmana erişim noktasında sorunlar ilk soru işaretlerini ortaya çıkarttı. Örneğin, 2018 yılı içerisinde Emlak Konut GYO, GYODER, KONUTDER, İNDER, İLBANK, KİPTAŞ gibi sektördeki öncü kurum ve derneklerin başlattığı konutta indirim kampanyası sayesinde satışlarda yüzde 10 indirim ve yüzde 10 peşinat uygulamasına da gidildi. 2019 yılının ikinci yarısında sektörün yukarı yönlü ivmelenmesi, 2020 yılı Mart ayındaki Covid-19 salgını ile kesildi.

REIDIN tarafından yayımlanan konut fiyat endeksi verisine baktığımızda, 2020 yılı içerisinde yüzde 25’in üzerinde bir fiyat artışı karşımıza çıkıyor. Yıllık düzeydeki bu artış, son 10 yılın en yüksek yıllık artışı. Özellikle pandemi ortamında bu ölçekte bir fiyat artışının nedenini hem 2017 devamında hızla azalan yeni ruhsat sayılarına hem de arzın az olduğu ortamda yaz döneminde uygulanan kredi faizlerine ilişkin kampanyaların yarattığı yoğun taleple ilişkilendirebiliriz.

2021 yılında ise, konut fiyat artışlarının devam ettiğini gözlemliyoruz. TÜİK tarafından yayınlanan “İnşaat Maliyet Endeksi” verileri irdelendiğinde, inşaat üretim maliyetlerinde 2021 Haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 42,48 artış olduğunu söylemek mümkün. Dolayısıyla, artan üretim maliyetlerinin yeni üretilen konutlarda bu yıl içerisinde fiyatları daha da yukarıya taşıyacağı söylenebilir.

“Toprak ve arsanın ileride kazanç getirme olasılığı artacak”

Türkiye’de gayrimenkul sahipliğinde genel eğilim neden konut ve arsa yönünde?

Sorunuza doğrudan, yine, Türkiye Hanehalkı Finansal Algı ve Tutum Araştırması sonuçlarıyla yanıt vermek isterim. Araştırma kapsamında görüşülen kişiler gayrimenkul denildiğinde akla ilk gelenin çoğunlukla ev satın alma olduğunu; insanların ev satın aldıklarında, “Başımı sokacak bir evim var” düşüncesinden mutlu olduklarını ifade ediyor.

Görüşülen kişiler arasında, ev sembolik olarak değerli olduğu gibi aynı zamanda değeri her zaman artacak bir yatırım olarak görülmekte, bu anlamda ev satın almak birikimin değerlendirilmesi için en çok tercih edilen yatırım aracı. Çocuklu ailelerde ev yatırımı aynı zamanda bir miras unsuru olarak da görülüyor, çocuklarına bir ev bırakmak bir ebeveyn olarak yerine getirilmesi gereken bir görev olarak tanımlanıyor.

Arsa yatırımı ise toplumsal olarak toprakla kurulan bağın da bir tezahürü. Özellikle kır kökenli kişilerde toprak bir “ata mirası” olarak tanımlandığı gibi, ileride değerlenebilecek bir fırsat da. Nüfusun artması, şehirlerin büyümesi ve yapı stoklarının her geçen gün artması nedeniyle, toprak ve arsanın ileride kazanç getirme olasılığının da artacağı öngörülüyor.

Son günlerin sıcak gündemine oturan kira fiyatları sizce neden yükseldi?

2017 sonrası süreçte arzın azalması, 2020 yaz döneminde faizlerdeki hızlı azalış iki şeyi etkiledi: Fiyatlar yukarı yönlü eğilim gösterdi ve yeni arzın gelmemesine de bağlı olarak mevcut kiralık konutların kira değerleri arttı. Aslında son birkaç yıldır yoğunlaşan deprem tecrübeleri toplumun bu konudaki farkındalığını artırdı ve deprem sonrası yapılmış konutlara yönelim arttı. Dolayısıyla, kira ve satış fiyat hareketlerinin özellikle deprem sonrası konutlarda oluştuğu söylenebilir. Arsa temin zorluğu ve müteahhittin artan inşaat maliyetleri nedeniyle yeni konut yapım sürecine yönelik iştahının olmaması da ayrı bir problem.

Emlak danışmanlarına vereceğiniz altın değerindeki tavsiye?

En önemli tavsiyem gayrimenkul piyasalarına yönelik açıklanmış verileri incelemeleri; farklı kurum ve kuruluşların hazırladığı raporları okumaları olacaktır. Eğitimlerle yeni gelişmeleri takip etmeleri sektörün gidişatını anlamak açısından önemli.

Siz kişisel olarak gayrimenkul yatırımı yaparken nelere dikkat ediyorsunuz?

İki kelime ile yanıtlamak isterim: Değerleme raporu. Sadece benim açımdan değil; aslında herkes için gayrimenkulün risklerini, önemini değerlendirebilmek ve fiyat gelişmelerinin daha somut ve şeffaf bir şekilde gözlenebilmesinin önemli unsurlarından bir tanesi değerleme raporu…

Hazırlanan değerleme raporları, ilgili gayrimenkule yönelik takdir edilen piyasa değerini gösterir. Fiyat verisinden çok öte hem alıcıya hem de satıcıya hukuksal risklerin yanı sıra ekonomik gelişmelerden, gayrimenkul piyasasından, gayrimenkulün bulunduğu bölgeden ve gayrimenkulün kendisinden kaynaklı olası tüm riskleri göstermesi açısından çok kıymetlidir.

Son olarak dergimiz aracılığıyla vermek istediğiniz bir mesaj var mı?

Öncelikle bu keyifli röportaj için Zingat Prestij Dergisi’ne çok teşekkür ederim. İmkân varken, farklı ortamlarda da ifade ettiğim; ancak tekrar etmekten sıkılmadığım bir konu var. Arz-talep dengesinin bozulması, sağlıklı çalışan bir piyasasının en büyük tehdididir. Talebe ilişkin özellikle ekonomik koşullarının bozulması (hane halkı gelir düzeyinin artmaması ya da kredi maliyetlerinin yüksekliği) sorun yaratmakla birlikte, koşulların düzelmesine bağlı olarak talebin yeniden canlanması olasıdır.

Oysaki, gayrimenkul üretimi diğer mal ve hizmet üretimlerinden farklıdır ve uzun zamana yaygındır. Gerçekçi bir finansal planlama doğrultusunda yapılması gerekir. Üretim tamamlandıktan sonra piyasada oluşacak arz fazlası aynı zamanda kamu açısından da tahsil edilemeyen vergi nedeniyle kayıp anlamına gelir.

Doğru ve gerçekçi bir planlamayla arzın izlenmesi ve bölgede potansiyel fazlalık oluşma ihtimali söz konusuysa buna izin verilmemesi; bu konuda zorlayıcı ve düzenleyici olunması gerekir. Aslında tüm bunlar için planlama yapabilmek, planlama yapabilmek için de ölçmek gerekir. Ölçemediğiniz hiçbir şey sizin değildir, dolayısıyla onun geleceği hakkında planlama yapmanız da mümkün değildir.

Dünyanın inovasyon ve dijitalleşmeye girdiği 2000’li yıllarla birlikte, her gün, daha önceden elde biriken veriden daha fazlası oluşmakta ve toplanmakta. Bu gerçekten hareketle, bu hızla devam edeceği kesin olan bir konu üzerinde, sektörün de zaman geçirmeden önlemler alması çok önemli. Bu, gayrimenkul sektörü ile ilgili tüm veri kaynakları ve veri çeşitlerinin mümkün olan sayıda az platform ve standartlarda toplanması, herkesçe erişilebilir olarak yönetilmesi demektir. Şeffaflaştırılmış ve erişilebilir veri piyasası içerisinde, ilgili kurum ve kuruluşlar gerekli ve önemli modellemelerle birlikte sektörün ihtiyaç duyacağı ve geleceğe ışık tutacak tahminleme çalışmalarına vesile olacaktır. Konu, olabildiğince derin ve önemli. Geliştirme alanlarından fiyatlama modellerine, konuttan tarımsal alanlara, alışveriş merkezlerinden ticari meskenlere kadar birçok konuda yön verici önerilere ve çözümlere vesile olacaktır.

“Zingat başarılı işlerin altına imza atıyor”

Zingat.com’u ve “Emlak. Bilgi. Güven.” mottosunu nasıl değerlendiriyorsunuz?

Zingat.com 2015 yılında hayatımıza girdi. Kaliteli hizmet ve şeffaf bilgi anlayışını benimseyerek gayrimenkul profesyonellerini ve bireyleri doğru, kapsamlı referans bilgilerle aynı çatı altında buluşturan güvenilir bir gayrimenkul bilgi ve pazarlama platformu olarak başarılı işlerin altına imza atıyor. Emlak. Bilgi. Güven. mottosunu, ülkemizde gayrimenkul sektörüne yatırım yapanlar, gayrimenkul satanlar/kiralayanlar, yeni ev arayışında olanlar, sektörden profesyonel kazanç sağlayanlar için bir buluşma noktası ve referans bilgi kaynağı olarak değerlendirmek gerekir.