İçindekiler
2019 yılında sektöre yabancılara yapılan konut satışları rakamları damgasını vurdu. Yabancıya emlak satışında son 10 yılın zirvesine ulaşıldı. Bu önemli gelişme gayrimenkul ofisleri ve danışmanları da yakından ilgilendiriyor.
Yabancı uyruklu kişilerin ülkemizde gayrimenkul ilgisi arttıkça, gayrimenkul danışmanları da bu alanda kendini geliştiriyor. Peki yabancılara gayrimenkul satışı nasıl yapılmalı? Gayrimenkul danışmanları yabancı müşterilerine konut satarken nelere dikkat etmeli, hangi bilgilere sahip olmalı?
Yabancıya konut satışında rakamlar ne diyor?
• Yabancılara yapılan konut satışları geçen yıl 2018 yılına kıyasla yüzde 14,7 artarak 45 bin 483 olarak kayıtlara geçti.
• Yabancılara 2019 yılında Türkiye’de 67 bin 322 gayrimenkul sahibi oldu. Bu, yabancıya taşınmaz satışında son 10 yılın en yüksek rakamı.
• Türkiye’de geçen yıl 63 bin 986 yabancı, 6 bin 307 arsa, 61 bin 15 konut olmak üzere nitelikli 67 bin 322 taşınmaz edindi.
• Mülk edinimi konusunda Türkiye’yi tercih eden ilk 5’te sırasıyla Irak, İngiltere, Almanya, Rusya ve Suudi Arabistan vatandaşları yer aldı.
• Türkiye’de konut sahibi yabancıların uyrukları dikkate alındığında, Iraklılar, liderliğini geçen yıl da sürdürdü.
• Vatandaşları Türkiye’den en çok konut alan ülkeler sırasıyla Irak, İran, İngiltere; en çok arsa alan ülkeler ise sırasıyla Almanya, İngiltere ve Irak oldu.
• 2019 Aralık ayında ise yabancılara konut satışında ilk sırayı 20 bin 857 konutla İstanbul aldı. İstanbul’u 8 bin 951 konutla Antalya, 2 bin 539 konutla Ankara ve 2 bin 213 konutla Bursa takip etti.
Yabancı müşterilere emlak satışı ile ilgili mutlaka bilmeniz gerekenler!
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün hazırladığı “Türkiye’de yabancıların taşınmaz edinimi rehberi”nde öne çıkan bilgiler şöyle:
• 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 18 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6302 sayılı Kanun ile değişik 35. Maddesi uyarınca, yabancı uyruklu gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmesinde karşılıklılık şartı kaldırıldı.
• Ülkemizde hangi ülke vatandaşlarının taşınmaz ve sınırlı ayni hak ediniminin mümkün olduğu konusunda Türkiye Cumhuriyeti Büyükelçilikleri/Konsoloslukları ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı)’ndan ve Tapu Müdürlükleri’nden bilgi alınabilir.
• Yabancı uyruklu gerçek kişiler, kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, ülkemizde nitelik bakımından her türlü taşınmaz (konut, iş yeri, arsa, tarla) edinebilir.
• Yabancı uyruklu gerçek kişiler, satın aldıkları yapısız taşınmazda (arsa, tarla) geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın (Belediye, Tarım İl Müdürlüğü) onayına sunmak zorunda.
• Türkiye’de yürürlükteki mevzuata göre, taşınmaz mülkiyetinin devri Tapu Müdürlüklerinde imzalanacak resmi senet ve tescil ile mümkün. Noter huzurunda “satış vaadi sözleşmesi” imzalanabilir. Ancak noter huzurunda imzalanan “satış vaadi sözleşmesi” veya harici satış sözleşmesi ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması mümkün değil.
• Başvuru ve izlenen yöntem ise şöyle: Alıcının ”Ülkemizde Taşınmaz ve Sınırlı Ayni Hak Edinebilen Ülke Vatandaşlarından olması ve Edinim Şartları”nı taşıması gerekiyor. Başvuru için taşınmaz maliki veya yetkili temsilcisinin, Tapu Müdürlüğü’ne ön başvuru yapmalı.
• 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesine göre yabancı tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinimleri (istisnalar dışında) esasen mümkün değil. Yabancı ülkelerde kurulu ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri (6491 sayılı Türk Petrol Kanunu, 2634 sayılı Turizmi Teşvik kanunu, 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu vb.) çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Bu ticaret şirketleri lehine taşınmaz rehni tesisinde sınırlama uygulanmaz. Yabancı ticaret şirketleri dışındaki tüzel kişiler (Vakıf, Dernek…) taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez.
• Yabancı sermayeli şirketlerin Türkiye’de taşınmaz edinimleri ise 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 36. Maddesi, 16/08/2012 tarihli “2644 Sayılı Tapu Kanunun 36. maddesi Kapsamındaki Şirketlerin ve İştiraklerin Taşınmaz Mülkiyeti Ve Sınırlı Ayni Hak Edinimine İlişkin Yönetmelik” ve 2012/13(1735) sayılı genelgede düzenlenmiş durumda. Bu şirketler Türkiye’de kurulu olup tüzel kişiliği adına işlem yapıldığından, ortağı veya kurucusunun uyrukluk durumuna veya şahsen ülkemizde taşınmaz edinebilen kişi olmasına bakılmaz. Bu şirketlerin ediniminde herhangi bir kısıtlama söz konusu değil. Bu kapsamda Ticaret Sicil Müdürlüklerinden alınacak yetki belgeleriyle belirlenen şirketin yabancı sermaye oranı ve ortaklık yapısına göre, ilgili yönetmelik kapsamında Valilik İl Planlama ve Koordinasyon Müdürlüğü’ne başvuru prosedürü izlenip izlenmeyeceği dikkate alınarak işlemlere yön verilir.
Türkiye’de taşınmaz edinmek isteyen yabancılar nelere dikkat etmeli?
• Taşınmaz üzerinde, ipotek, haciz vb. bir kısıtlama bulunup bulunmadığı veya taşınmazın satışına engel herhangi bir durumun bulunup bulunmadığı gibi hususlar ilgili Tapu Müdürlüğü’nden kontrol edilmeli.
• Taşınmaz edinme başvurusunun reddi halinde, işlem yapılan Tapu Müdürlüğü’nün bağlı olduğu Bölge Müdürlüğü’ne itiraz başvurusu yapılabiliyor.
• Uzman ve güvenilir olduğu bilinmeyen kişi veya firmalar ile çalışılmaması öneriliyor.
• Yabancının Türkiye’de taşınmaz edinebilmesi için ikamet izni almış olması şartı aranmıyor.
• Taşınmaz edinimine ilişkin taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlık çıkması halinde, durum adli makamlara intikal ettirilerek Türkiye Cumhuriyeti mahkemelerinde dava açılması gerekiyor.
• Peki pasaportun tercümesi gerekir mi? Latin alfabesi dışındaki alfabelerin kullanıldığı pasaport ve yabancı ülke kimlik belgelerinin Türkçe tercümesi Tapu Müdürlüğü’nce gerekli görülürse isteniyor ancak Latin alfabesine göre düzenlenmiş pasaport veya ülke kimliklerinin Türkçe tercümesi istenmiyor.
• Yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz edinimleri için ilgili tapu sicil müdürlüklerine başvurularında; kimlik belgelerini veya pasaportlarını, taşınmaz edinimleri ikamet iznine tabi yabancıların ilgili emniyet müdürlüklerinden verilen ikamet tezkerelerini, yurt dışından verilen vekaletnameler esas alınarak vekaleten işlem yaptırmaları halinde, tercümeleriyle beraber vekaletnamelerin aslını veya onaylanmış bir örneğini beraberlerinde bulundurmaları gerekli. Satış sözleşmeleri yapılmadan önce, taşınmazın sınırlı ayni haklarla kayıtlı olup olmadığı, ipotekli veya satışına engel herhangi bir durumun bulunup bulunmadığı gibi hususlar ilgili Tapu Dairesinden kontrol edilmeli.
Yabancıların taşınmaz ediniminde kanuni sınırlamalar
• 2644 Sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi gereği yabancı gerçek kişilerin edinimleri ancak kanuni sınırlamalar dâhilinde mümkün. 2565 Sayılı Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu gereği askeri yasak bölgelerde yabancıların taşınmaz edinimi mümkün bulunmamakta.
• Taşınmazın askeri yasak ve güvenlik bölgeleri dışında kalıp kalmadığının Tapu Müdürlüğü tarafından yetkili komutanlığa sorulması ve edinim için olumlu cevap alınması gerekiyor.
• Askeri yasak ve güvenlik bölgeleri ölçüm çalışmaları biten 58 ilde bu prosedür kaldırıldı.
• Yabancı uyruklu gerçek bir kişi ülke çapında en fazla 30 hektara kadar taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Bakanlar kurulu bu miktarı iki katına arttırmaya yetkilidir.
• Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde 10’unu geçemez.
• Gerçek kişilerle yabancı ülkelerde kendi mevzuatlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine taşınmaz rehni tesisinde kanuni sınırlamalar uygulanmaz.
• Kanun hükümlerine aykırı olarak edinilen; edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilen; proje şartıyla satın almalarda süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyen; taşınmazlar tasfiye hükümlerine tâbidir.
