Avukat Ali Güvenç Kiraz, yeni imar yönetmeliğinin neler getirdiğini ZingatBlog için yazdı. İşte avukat Ali Güvenç Kiraz’ın yeni İmar Yönetmeliği’yle ilgili yazısı…
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ile hayatımızda önemli değişiklikler olacak. 01 Ekim 2017 tarihinde yürürlüğe giren yönetmelik bundan önceki yönetmeliklerden farklı birtakım düzenlemeler içeriyor. Yeni yönetmelik neler getiriyor?
1)Belediyeler ve idareler yapacakları düzenlemeler ile mevcut bir parselde parselin toplam emsal alanının %30’nu geçemeyecek şekilde emsal harici alan belirleyebilirler. Ancak bazı alanlar bu %30 sınırına dahil edilmeyerek doğrudan emsal dışı alanlar olarak tanımlanmıştır. Bu alanlar şu şekildedir;
a) Yangın güvenlik holleri 6 m²’ye kadar olanlar,
b) Yangın merdivenleri,
c) Yapılması zorunlu olan yangın merdivenleri,
d) Konferans, spor, sinema ve tiyatro salonlarında zorunlu olan boşluk alanlar,
e) Zorunlu otopark alanlarının iki katı,
f) Sığınak, asansör boşlukları, bacalar, şaftlar, ışıklıklar, ısı ve tesisat merkezi, su deposu, enerji odası, kömürlükler, kapıcı daireleri,
g) Konutlarda bağımsız bölüm net alanın %10’u, ticari alanlarda bağımsız bölüm net alanın %50’sini aşmayacak depo amaçlı eklentiler,
h) Mescitlerin ve müştemilatların konutlarda (100 m²- 3 temmuz) 150 m²’si, konut dışı alanlarda (200 m²-3 temmuz) 300 m²’si),
i) Bütün cepheleri gömülü otopark alanları yüzde %30 sınırlamasına sokulmayan emsal dışı alanlardır.
j) Ticari amaç içermeyen ortak alan (çocuk oyun alanları ve çocuk bakım ünitelerik) ve balkonlarla ilgili 2 metre çıkma hususu kaldırılmış.
Askeri alan tanımı değişti!
1) İnşaat ruhsatı alınmadan birçok projede yapılan inşaat kazı çalışmaları artık yasal hale getirilerek alınacak olan mimari projeye ön izin ile birlikte kazı çalışması yapılabilecektir.
2) Askeri alan tanımı değişmiştir. Yeni düzenleme ile Jandarma Genel Komutanlığı ve Sahil Güvenlik Komutanlıkları askeri alanlardan sayılmayacaktır.
3) Çokça tartışmaya sebep olan “net alan nedir?” tartışması sona ermiş ve eski yönetmelikte duvarlar arasında kalan net alan olarak tanımlanan net alan; içerden bağlantılı piyesleri ile birlikte bağımsız bölüm içerisindeki boşluklar hariç duvarlar arasında kalan temiz alan olarak tanımlanmıştır.
4) Bodrumlarda daire yapmak konusunda varolan sıkıntı şu şekilde giderilmiştir. Oturmaya elverişli bodrum katı yapabilmek için; oturma odası ve en az 1 yatak odasının zemine gömülü olmaması, aydınlatma ve havalandırmasının pencere açılmak suretiyle yapılabilir olması, sel, taşkın ve su baskınlarına karşı tedbirlerinin alınmış olması gerekmektedir. Ticari alanlarda zemine gömülü olma şartı yoktur. Suni havalandırma ve engellilerin dolaşımına uygun koşullar sağlanmış olmalıdır.
5) TAKS yüzde 40 ile sınırlıyken şimdi yüzde 60’a kadar çıkarıldı. Bina, arsada daha geniş taban alanına oturtulup yayılabilecek. Eski Yönetmeliğe göre çekme mesafeleriyle parselde 100 metrekareden 9 kat yapılması gereken bir projede, şimdi 150 metrekareden 6 kat yapılabilecek.
6) Uzun yıllardır kullanılan Avan Proje tanımı netleştirilmiştir. Uygulama projesinin yapımına esas teşkil eden, geçerli imar durumuna göre hazırlanan tüm ölçü ve kotların bulunduğu gerekirse SİLÜETİN yer aldığı proje olarak tanımlanmıştır. Silüet tartışmaları da böylece sona ermiştir. Avan proje üzerinden tasdik alınarak silüet problemi yaratılması engellenmiştir.
7) Çatılara çatı bahçesi yapılabilme hakkı getirilmiştir. Çatı sınırların aşmayacak iklime uygun ve silueti bozmayacak çatı bahçeleri yapılabilecektir. Bina oturumunun dışında kalan alanın her 30 metrekaresi için 1 adet ağaç dikilmesi zorunlu hale getirilmiştir.
8) Her müstakil konutta artık 1 oturma odası, 1 yatak odası, 1 mutfak veya yemek pişirme yeri, 1 banyo veya yıkanma yeri ve 1 tuvalet bulunur şartı getirilmek suretiyle Stüdyo daire diye tanımlanan dairelerin (1+0) artık yapılamayacağı kesin olarak belirlenmiştir.
9) 4 katlı binalarda asansör zorunluluğu ve 3 katlı binalarda ise asansör yeri bırakma zorunluluğu getirilmiştir.
10) Mevcut hali ile yapılaşmaya elverişli olmayan parsellerde eğer idarenin tebliği tarihinden itibaren 3 ay içinde malikler kendi aralarında anlaşamazlarsa re’sen tevhit ve ifrazı idare yapacaktır. Bu büyük bir ilerlemedir. Birçok yapıda zorunlu tevhit nedeniyle anlaşamayan yapılarda artık sorun çözülmüştür.
11) Artık mevcut bir imar adasında Avrupa’da ki örneklerine uygun olarak mevcut adanın tamamı üzerinden kapalı ortak otopark yapılabilecektir. Özellikle bitişik nizam alanlarda çok büyük sorun haline gelen otopark sorunu bu alanlarda yapılacak olan dönüşüm projelerinde ortak otopark yapımı suretiyle giderilebilecektir.
Yeni İmar Yönetmeliği önemli düzenlemeler içeriyor. Mevcut yönetmelik kapsamında artık hiçbir idare bu yönetmelikte belirtilen alan kullanım tanımını genişletici imar planı yapamayacaktır. Bu noktadan itibaren özellikle İstanbul için geçerli olmak üzere İstanbul Büyükşehir Belediye’sinin yönetmeliği bekleniyor olacak. Mevcut yönetmeliğe uygun bir yönetmelik mi çıkaracaklar yoksa İstanbul için ona özel bir yönetmelik mi çıkaracaklar heyecanla bekliyor olacağız.
