Kira sözleşmesi, bir gayrimenkulün kiralanması sürecinde mülk sahibi ve kiracının haklarını güvence altına alması açısından önem taşıyor.
Sözleşmenin süresinden kiralanan gayrimenkul ile ilgili kullanım şartlarına, kiralama fiyatından depozito bedeline dek pek çok bilginin yer aldığı bu belge kontrata imza atan taraflar için bağlayıcı oluyor.
Ancak bazı durumlarda sözleşmenin süresi dolmadığı halde kira halinin sonlandırılması, bir başka deyişle kira sözleşmesinin feshi söz konusu olabiliyor. Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen maddeler kapsamında sözleşme feshedilebiliyor.
Türk Borçlar Kanunu’na göre bir kira sözleşmesinin süresi dolmadan feshi ancak iki şekilde gerçekleşebiliyor: Bildirim yolu ve kiraya verenin dava yoluyla fesih hakkını kullanması.
Kira sözleşmesinin bildirim yoluyla feshi
Bildirim yoluyla kira sözleşmesinin feshi sadece kiracının, sadece kiraya verenin veya her iki tarafın ortak bildirimiyle hayata geçiyor.
Kiracının bildirim yoluyla kira sözleşmesini feshetmesi ile ilgili bilgiler Türk Borçlar Kanunu’nun 347’nci maddesinde yer alıyor. Kiracının bu girişimi sözleşme süresinin tamamlanmasına en az 15 gün kala ve yazılı olarak yapması gerekiyor. Aksi halde sözleşme aynı haklarla uzuyor.
Kiraya verenin, yani mülk sahibinin bildirim yoluyla kira sözleşmesini feshetmesi için tek şart var: 10 yıllık uzama süresinin sona ermesi. 10 yıllık uzama süresinin bitimi ve sonraki her bir yıl sonrası için mülk sahipleri en az üç ay öncesinden bildirim yoluyla sözleşmeyi gerekçesiz olarak feshedebiliyor.
Bildirim yoluyla kira sözleşmesinin feshedilmesinde üçüncü senaryo ise bu kez belirsiz süreli olarak kurulan kontratlar için geçerli. Bu koşula sahip fesihlerde tarafların sözleşmeyi feshetmesi Türk Borçlar Kanunu’nun 347’nci maddesinin ikinci fıkrasında ele alınıyor. Taraflardan mülk sahibi için bu koşul 10 yıllık süreye bağlı olmakla birlikte, kiracılar için ise talep edinilen herhangi bir zamanda sözleşmeyi bildirim yoluyla feshedebilmesi yönünde.
Kiraya verenin dava yoluyla feshi
Kiraya verenlerin dava yoluyla kira sözleşmesini feshetmesinde de iki koşul geçerli oluyor. Kira verenden kaynaklanan, özel gereksinimler veya konutun bulunduğu binanın yenilenecek olması nedeniyle yeniden inşasının gündeme geldiği durumlarda tahliye davasıyla yaşanabiliyor.
Kiracıdan kaynaklanan dava yoluyla fesih işlemleri de yaşanabiliyor. Sözleşme bittiği halde kiracının konutu boşaltmaması halinde kiraya veren mülk sahibi tahliye davası açabiliyor. Bir başka örnek ise, kiracının sözleşmede belirtilen kira bedelini ödememesi… Kira bedelini kiracıdan alamayan mülk sahibi, yazılı olarak iki ihtarda bulunuyor ve dava açabiliyor.
