Şehirlerde çarpık kentleşmeden kaynaklanan siluet bozukluklarının önlenmesi amacıyla imarda bazı yeni düzenlemeleri kapsayan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği için yürürlük tarihi 1 Ekim olarak açıklanmıştı. İmarda yeni dönem ile ilgili neler yaşandı? İşte yönetmelikte son düzenlemeler ve imarda yeni dönem ile ilgili tüm detaylar…
İmarda yeni dönem
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından 3 Temmuz’da Resmi Gazete’de yayımlanan ve yürürlük tarihi 1 Ekim olarak belirlenen yönetmelikte bazı düzenlemeleri içeren “Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik” Resmi Gazete’de yayımlandı.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından daha önce yayımlanarak yürürlüğe girecek Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde inşaat sektörünün talepleri dikkate alınarak bazı değişiklikler yapıldı.
Buna göre;
• Yapı ruhsatına uygun olarak inşaatı devam eden yapılarda, plan iptali olsa bile yatırımcının kazanılmış hakkı korunmaya devam edecek.
• Yönetmelikte, otel veya benzeri bir yapıda ortası açık merkezi alanı kapsayan “atrium”un tanımı yeniden düzenlendi.
• Yönetmeliğin emsal harici tüm alanların toplamının, parselin toplam emsale esas alanının yüzde 30’unu aşamayacağına ilişkin hükmünde, emsal dışı kalan alanlara ilişkin değişikliklere yer verildi.
• Bu kapsamda, yapılması zorunlu olan yangın merdiveni ve korunumlu koridorun asgari ölçülerdeki alanı ile yangın güvenlik holünün 6 metrekaresi, son katın üzerindeki ortak alan teras çatılar, bahçede yapılan açık otoparklar, konferans, spor, sinema ve tiyatro salonları gibi özellik arz eden umumi yapılarda düzenlenmesi zorunlu olan boşluklar ile alışveriş merkezlerinde yapılan “atrium” boşluklarının her katta asgari ölçülerdeki alanı emsal harici sayılacak.
• Ortak alan niteliğindeki çocuk oyun alanlarının ve çocuk bakım ünitelerinin toplam 100 metrekaresi de bu hesaba dahil edilmeksizin emsal harici sayılacak.
• Yönetmelik değişikliğiyle taban alan ve katlar alanı hesabına dahil edilmeyecek kullanımlar ve bahçe mesafelerine ilişkin de yönetmelikte düzenlemeye gidildi.
• Ayrıca müstakil konutlardaki bağımsız bölüm iç duvar kalınlıklarına ilişkin sınırlama da yönetmelik değişikliği ile ortadan kaldırıldı.
İnşaat sektörünün talepleri dikkate alındı
İnşaat sektörünün taleplerinin de dikkati alındığı yönetmelikte, bu kapsamda iptal edilen hükümde şu ifadeler yer alıyordu: “Yapı ruhsatına uygun olarak yapımına devam eden yapılarda, plan iptali olması halinde seviye tespiti yapılarak inşaat durdurulur. Mahkeme kararında yer verilen iptal gerekçeleri de dikkate alınmak koşuluyla hazırlanacak yeni imar planına göre mevcut haliyle ya da tadilatlı olarak korunması mümkün olan yapıların devamına izin verilir. Korunması mümkün olmayanların ise ruhsatları iptal edilerek inşaatın durdurulma tarihine kadar ruhsat ve eki projelerine uygun olarak yapılan kısmı müktesep hak kapsamında değerlendirilir.”
Ayrıca, yapı ruhsatı işlemlerinde bir binada yer alan bağımsız bölümlerin birinde, emsal ve inşaat alanını, kullanım amacını, ıslak hacimlerin yerini, ortak alanları, diğer bağımsız bölümlerin arsa paylarını, diğer bağımsız bölümlerle olan duvar ve döşeme gibi ortak yapı elemanlarını değiştirmemek, binanın taşıyıcı sistem özellikleri ve güvenliği ile yangın güvenliğini olumsuz etkilememek kaydıyla yapılan tadilatlarda, tadilat yapılan bağımsız bölüm de diğer maliklerin muvafakati aranmadan malikin başvurusu yeterli olacak.
Büyükşehir belediyeleri “siluet onayı zorunluluğu” getirebilecek
Yapı projelerine ilişkin düzenlemeleri de içeren yönetmelik değişikliğiyle müstakil yapı adedi 30 veya daha fazla olan uygulamalar, bir parselde toplam yapı inşaat alanı 60 bin metrekareden fazla olan yapı veya yapılar topluluğu ile binanın herhangi bir cephesinden görünen en düşük kottaki bina yüksekliği 60,50 metreyi geçen yapılara ilişkin bu niteliklerden en az birini taşıyan yapı veya yapılar için büyükşehir belediyelerince “avan proje zorunluluğu” kaldırılarak yerine “siluet onayı zorunluluğu” getirilebileceğine ilişkin hüküm eklendi.
Yönetmeliğe göre ayrıca;
• Özel mülkiyete tâbi arsa ve binalarda, fenni mesuliyet üstlenilmek ve kanunun cezai hükümleri saklı kalmak, kat maliklerinin üçte ikisi ve gerekmesi halinde uygulamadan etkilendiği ilgili idaresince belirlenen bağımsız bölüm maliklerinin muvafakati alınmak, statik açıdan sakınca bulunmadığına dair inşaat mühendislerince hazırlanacak rapor ilgili idaresine sunulmak, bina estetiğini, görünümünü ve silueti olumsuz etkilememek kaydıyla Bilgi Teknolojileri ve İletişim Kurumu’nun uygun görüşü alınarak ruhsat alınmadan elektronik haberleşme istasyonu kurulabilecek.
• Bina cephelerinde bu fıkrada aranan şartlara ilave olarak, sadece anten ve anten aparatları monte edilmek, cepheye bitişik olmak, dış cephe kaplamasıyla benzer görünümde olması ve anten boylarının 1,55 metreyi geçmemesi şartları da aranacak.
• Fenni mesuliyet üstlenilmek ve kanunun cezai hükümleri saklı kalmak kaydıyla, sabit elektronik haberleşme altyapısında kullanılan, saha dolabı, varlık noktası (PoP noktası), menhol, ankesörlü telefon ve bina içi anahtarlama ekipmanları, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni alınmadan kurulabilecek.
En küçük daire minimum 28 metrekare olacak
Yönetmelikte mevcut yapı ruhsatı başvurularına ilişkin de düzenlemeye gidildi. Bu kapsamda yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce riskli yapı tespiti yapılmış ya da riskli alan kapsamına alınmış, maliklerin en az üçte ikisi ile noter onaylı kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş olup, yapı ruhsatı düzenlenmemiş yapıların ruhsat işlemleri, talep edilmesi halinde 1 Ekim’den önce yürürlükte olan yönetmeliğe göre sonuçlandırılacak.
Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce ruhsatı alınan ve inşaatı devam eden yapılara ilişkin olarak da ruhsat süresi içerisinde yapılan tadilat ruhsatı başvuruları, talep edilmesi halinde ruhsatın düzenlendiği yönetmeliğe göre sonuçlandırılacak. Yürürlüğe girecek yönetmelikte yer alan düzenlemeler arasında, 1+0 stüdyo dairelerin bundan sonra imar projelerine dahil edilmemesi, yeni tip konut projelerinde en küçük dairenin 1+1 ve minimum 28 metrekare olarak tasarlanması gibi yenilikler yer alıyor.
Arsa fiyatları düşecek mi?
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin bazı değişiklikler içerdiğini belirten İnşaat Müteahhitleri Sanayici ve İş Adamları Derneği (İMSİAD) Başkanı Adil Gökçadır, gayrimenkulde ise bazı kısıtlama ve zorunluluklar getirdiğini anlattı. Gökçadır, yeni yönetmelik ile kat alanlarının belirlenmesinde değişikliğe gidildiğini söyleyerek şöyle konuştu:
“Eski yönetmelikte toplam kat alanının yüzde 20’si oranında alanı emsal dışı kullanma imkanına sahiptik. Neredeyse balkonların yarıdan fazlasını emsal dışı olarak ilave edebiliyorduk. Önceden 100 metrekare bir daire yaptığınızda balkonların emsalsiz kullanılması nedeniyle bu rahatça 120-125 metrekare olabiliyordu. Şimdi bu imkanlar hemen hemen sıfıra inmiş durumda çünkü şu andan itibaren bu kullanılamayacak. Hatta bundan sonra arsanın toplam emsal alanının en fazla yüzde 30’u kadar ortak alan kullanma şansınız var. Bu da birtakım daralmalara neden oluyor. Belirli kısıtlamalar var ama böyle bir disiplini kötü değerlendirmemek lazım.”
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ile 1+0 tipi stüdyo dairelerin yapımının da yasaklandığını vurgulayan Gökçadır, “En küçük daire 1+1 olacak. Her müstakil konutta en az bir oturma ve yatak odası bulunmak zorunda. 1+0 stüdyo dairelerin yapımının yasaklanması sektörü etkilemez, çünkü Türkiye’de en çok satan 2+1 tipi dairelerdir.” dedi.
Türkiye’de arsa fiyatlarının yüksek olduğunu ve giderek artmasını doğru bulmadığını belirten Gökçadır, “Şimdi arsaların değerinin düşmesinin son derece doğal olduğunu düşünüyorum. Arsalar eskisinden daha düşük bir imara sahip olacak. Bu nedenle fiyatlar bir parça düşecektir.” diye konuştu.
