Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, kentsel dönüşüm sürecinde neler yapılması gerektiğini anlattı. İşte Avukat Ali Güvenç Kiraz’dan kentsel dönüşüm sürecinin apartman veya siteler için a’dan z’ye yönetimi…
1) Ön hazırlık süreci
a) Müteahhit seçiminin yapılması (Bu sürecin resmi olarak yapılması için riskli yapı tespitinin kesinleşmesi zorunludur. Riskli yapı tespiti öncesinde yapılan her türlü karar apartman veya siteler için tavsiye edici niteliktedir.)
b1) Müteahhite karar verilmesi ön protokol yapılması (Mevcut ön protokolün resmi şekil şartı nedeniyle hukukumuza göre geçerliliği yoktur.) Müteahhitler hem harç muafiyetleri nedeniyle hem de malikler imzalanacak olan resmi Arsa Payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tek taraflı fesh edilememesi nedeniyle sürece ön protokol yaparak başlamaktadır.
b2) Müteahhitin yukarıda bahsedilen harç muafiyetini dikkate almaması ve maliklerde fesih konusunda riski almaları halinde Noterden düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması seçeneği (Müteahhit ile ön protokol yapmadan direkt olarak Arsa Payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması halinde bu sözleşmelerin mutlaka 2/3 ile yapılacak olan karar toplantılarına işlenmesi zorunludur. Bu sözleşmelere sözleşmeyi yapan taraflar arasında bağlayıcı olup uygulama yapılabilmesi için o site veya apartmanda bulunan tüm kat malikleri tarafından imzalanmalıdır) Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tek taraflı feshi mümkün olmayan ve mahkeme tarafından feshi mümkün sözleşmelerdir. Mahkeme aşamasında fesih için de haklı bir gerekçeniz olması gerekmektedir. Sözleşme imzalandıktan sonra müteahhitten vazgeçmek kolay olmadığı için şunlara dikkat edilmeli;
1) Müteahhittin yeterliliği (sermayesi, geçmiş proje bitirme durumu, kredibilitesi vb)
2) Verebildiği teminatlar (Teminat mektubu veya başka taşınmazlar veya inşaatı bitirmeye yeterli teminatlar)
3) Arsa sahibi ile imzaladığı sözleşmede alacağı payları düzenleyen şartların neler olduğu. İstanbul usulü denilen kat irtifakı kurulumunda payları kendi üzerine alması halinde arsa sahipleri lehine koyulmuş olan ipoteklerin çözülme oranlarının mümkün olduğu kadar inşaatın yapım aşamasına göre olması ve hatta bitirmeye teşvik edici oranda olması. Ankara usulü denilen hak ediş usulüne göre yapılması halinde de yine bitirmeye teşvik edici oranda hak edişin adilane ve inşaatı belli miktar yapması halinde teslime endeksli olmasının sağlanması
4) Cezai şartların tek taraf lehine fazlaca olmaması yani sadece arsa sahibi lehine cezai şart konulmaması
5) İnşaata başlama sürelerinin çok doğru tespit edilmesi. Ruhsattan sonra öngörülen süre ne kadar önemli ise arsa sahipleri tarafından yapılan teslimden sonra ruhsat alımına kadar da bir sürenin mutlaka konulmuş olması
6) Teknik şartnamede taahhüt edilenlerin net bir şekilde marka, model olarak belirlenmesi genel olarak kullanılan muaddili madde gibi maddelerin kabul edilmemesi
7) Geç teslim halinde mutlaka hem cezai şart hem de hak mahrumiyeti bedellerinin yazılması ve teslim alınırken bu hakkın mutlaka teslim belgesinde saklı tutulması gerekmektedir.
c) Müteahhit ve site/apartman yönetimi tarafından mevcut bina ile ilgili belediye ve tapu da tüm bağımsız bölümlerle ilgili inceleme yaptırmaları İş bu inceleme SPK lisanslı değerleme şirketlerine de yaptırılabilecektir.
c1) Belediye İncelemesi
İmar durumunun çıkarılması
Proje veya projelerin çıkarılarak mevcut durumun öğrenilmesi ve imar affı varsa ne şekilde olduğunun anlaşılması
Mevcut bağımsız bölümlerle ilgili net ve brüt m2 öğrenilmesi
Terk,tevhid vb. işlem zorunlulukları var ise öğrenilmesi
Belediyeye karşı bağımsız bölüm sahiplerinden herhangi birisi tarafından dava ve/veya hukuki bir sürecin işletilip işletilmediğinin öğrenilmesi
c2) Tapu incelemesi
Tapu kayıtlarına bakılarak bağımsız bölümler üzerindeki takyidatların öğrenilmesi
Tapu kayıtlarında açılmış dava ve bu davalarla ilgili hukuki tedbir ve/veya yürütmeyi durdurma kararlarının içeriklerinin öğrenilmesi
Tapu da mevcut son-güncel malik listesinin öğrenilmesi
2) Riskli yapı tespiti
2a) Çevre ve Şehircilik Bakanlığından lisans almış kuruluşlar tarafından taşınmaza gelinerek karot (riskli yapı tespiti) alınması
2b) Karot alımına engel olunması halinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (ÇŞB) tarafından alınacak yazı ve kolluk kuvvetleri marifeti ile karot alınması.
2c) Karot alımı sonrasında tahmini 1-2 ay süre sonunda raporun İstanbul için ilçe belediyelerine bildirilmesi.
2d) İlçe belediyesi tarafından raporun ilgili tapu sicil müdürlüğüne gönderilmesi ve tapunun tüm maliklerin beyanlar hanesine “Riskli yapı şerhi” işlemesi.
2e) Tapu Sicil Müdürlüğü’nün riskli yapı yazılarını tüm maliklerin kanuni ikametgah adreslerine göndermesi ve 15 günlük itiraz süresinin başlaması.
2f) Tebligatı alan maliklerden herhangi birisi tarafından 15 günlük sürede itiraz olmaması halinde riskli yapının kesinleşmesi.
2g) Tebligatı alan maliklerden herhangi birisi tarafından İlçe Belediye Başkanlığına yazılı olarak 15 günlük sürede itiraz olması halinde itirazın ÇŞB İtiraz Komisyonuna gönderilmesi (Tahmini 2-4 aylık sürenin içinde itirazın görüşülmesi).
2h) Riskli yapı tebligatının mirasçısı olmayan, reddi miras yapılan, gaip (sahibi olmayan) ve/veya yurt dışında ikamet eden maliklerin olduğu bir site/apartmana gönderilmesi halinde sürecin akamete uğramaması için rapora tebliğ alan maliklerden herhangi birisinin itiraz etmesi (Rapora yapılan itirazın içeriği ile bağlı kalmaksızın tüm raporun incelenmek zorunda olması nedeniyle ÇŞB rapora itiraz halinde artık sorunlu daireye tebligat zorunluluğu aramamaktadır).
2i) Riskli yapı tebligatı ile ilgili 15 günlük süre içerisinde maliklerden herhangi birisi tarafından usulen yapılan itirazın yapılamaması halinde de mirasçılık belgesi çıkarılması ve kayyum atanması ve tapu da kayıtlı son malik adına işlem yapma yetkisi ÇŞB il müdürlüklerine ait olmaktadır.
2j) Bir parselde birden fazla blok var ise bu blokların her birinden karot alınması zorunludur. Mevcut parsel içerisinde bulunan bloklardan karot alınmayan/alınamayan veya alınıp riskli çıkmayan blok uygulama bütünlüğünü bozuyorsa (ifraz edilemiyorsa) bu durumda ÇŞB İl Müdürlüğüne talep ile bu blokun da riskli yapı gibi değerlendirilmesi mümkündür.
