Zingat.com CEO’su Ahmet Kayhan, Bloomberg HT’te yayınlanan Piyasa Hattı programının canlı yayın konuğu oldu.
İşte Zingat.com CEO’su Ahmet Kayhan’dan konut alacaklar ve gayrimenkul yatırımı yapmayı düşünenler için değerli tavsiyeler…
Mayıs ayında konut satışlarının artışı söz konusu. Bir taraftan 5 aylık artış yüzde 6’nın üzerinde, yabancılara olan satışlarda da artış var. Fakat insanların gelirlerinde bir artış olmadığını görüyoruz. Geliri artmayan kişiler nasıl ev sahibi oluyor? Bu ikisi arasındaki dengeyi nasıl kuruyorsunuz?
Gayrimenkul esasında klasik bir altın, borsa gibi bir yatırım aracı değil. Sizin hayatınızın birikimini sakladığınız, üzerinde yaşadığınız, yaşamınızı içine sığdırdığınız ya da yıllardır biriktirdiğiniz ve gelecekle ilgili yatırım amaçlı beklentilerinizi bir araya koyduğunuz bir faktör gebe ele almak lazım. Geliri artmamasına rağmen birikimini gayrimenkule yatırabiliyor insanlar, çünkü Türkiye’de başka alternatif yatırım aracı yok. Altın fiyatlarına güvenmiyordur, borsaya yatırım yapmak istemiyordur ama kazandığı gelirinin üçte birlik kısmıyla daha uzun kredi kullanarak, biriktirerek, ailesinden kalan mirası satarak ya da arabasını satarak gayrimenkul alma gibi halkımızda genel bir güdü var.
Avrupa ile de karşılaştırdığınız zaman hane halkı özelinde gayrimenkul sahipliği oranı en düşük ülkelerden bir tanesi Türkiye. Ortalama gelirin gayrimenkul fiyatları oranına baktığımızda da yine en düşük değere sahip ülkelerden biriyiz. Yani ortalama bir hane büyüklüğünün alabileceği büyüklükteki bir gayrimenkulün fiyatının, o hanenin gelirine oranı 8’in üzerindeyse konutta balon var demektir. Türkiye ortalaması ise yaklaşık 6 civarında. 5 ile 8 arası güvenli bölgeyi temsil ediyor. İstanbul ortalaması ise 6.2 düzeyinde. Bu rakamları özele indirdiğinizde, makro açıdan iyi görünen rakamlar bazı bölgelerde, örneğin arsa fiyatlarındaki artış görülmesi, kentsel dönüşüm, bölgeye özel yatırım gibi nedenlerle dönemsel ve bölgesel değişiklikler yaşanabiliyor.
Konutun yeri değerinde oldukça etkili değil mi? Bir de yüzde 14’e gelmiş bir faiz oranı var tabii. Çoğu kişi için bir gayrimenkulü borçlanarak almak mümkün.
Türkiye’de yılda 600 bin çift evleniyor, 130 bin çift boşanıyor. Türkler ne zaman ev alıyorlar; evlendikleri zaman… Ne zaman ev kiralıyorlar; boşandıkları zaman… Sizin bahsettiğiniz konuyla ilgili Türkiye’de en temel parametre şu: 600 bin çiftin evlenmesi doğal. Nüfusun yüzde 49’u 30 yaşın altında ve 30 yaşın altındaki 40 milyon insanın yüzde 96’sının henüz bir tapu kadastro tecrübesi yok, bir gayrimenkul satın alma tecrübesi yok. Bunu bir kenara koyalım. Yani karşınızda talep anlamında Türkiye’nin en az 15-20 yıllık bir birikmiş, değerlendirilmesi gereken bir kuşak var. Ve bu kuşakların ihtiyaçları özelinde yaşamak istedikleri, etrafında park olan, metroya yürüyebileceği, yaşam alanı olan, arabasını park edebileceği alanlara sahip gayrimenkul ihtiyacının arttığını görüyoruz. Üzerine deprem riskini, kentsel dönüşüm nedeniyle kanunen yenilenmesi gerekli konut sayısını söylemiyorum bile. Tüm bu parametreleri de bir kenara koyalım. Burada asıl başka bir konu var.
GAYRİMENKULE YATIRIM YAPMANIN NEDENLERİ
Borçlanma… Borçlanarak ev alma?
Konut kredisini kaç senede geri ödeyeceksiniz? Genelde konut kredisi özelinde soru soranların algısı ürün özelinde oluyor. 10, 20, hatta 30 yıllık ürün de var. Türkiye’de şu an 52 milyar dolar konut kredisi toplam hacminin ortalama süresi 6 yıl. Türkler uzun süre borçlanmayı sevmiyor. Kredinin faizi de var ama gayrimenkulde şöyle bir durum söz konusu. Krediyle aldığınız faiz kadar, enflasyon artışı olduğu için bir nebze artış olduğu için kira üzerinden kazanıyorsunuz. Ana konu da bu zaten. Gayrimenkule niye yatırım yapıyoruz? Çünkü değer artışından ileride kazanacağımızı düşünüyoruz.
Peki değer artışı en çok hangi tip konutlarda yaşanıyor?
Konutun tipi anlamında yanıt vereyim. Apartman daireleriyle müstakil evleri karşılaştırdığınız zaman, birinci el konut satışı 250 bini bulmuş, yeni konut anlamında. Konutun büyüklüğü küçüldükçe, kira getirisi artıyor ve değer artışı azalıyor. Konutun arsası ve mülkün müstakilliği artarken değer artışı arttıkça kira getirisi düşüyor. Beklentinizin ne olduğuna bağlı aslında. Diyelim ki siz uzun süre kira getirisi olan bir gayrimenkul almak istiyorsanız konuta değil, ticari gayrimenkule yatırım yapmalısınız. Gayrimenkulde değer artışından kazanmaksa amacınız, o zaman tercihiniz arsa, müstakil ev, 1+1 daire, 2+1 daire olmalı. Yatırım yaptığınız gayrimenkulde yaşayacaksanız bu kez tamamen farklı parametreler geçerli oluyor.
ZİNGAT.COM GAYRİMENKUL OKUR-YAZARLIĞINI ARTIRMAYI HEDEFLİYOR
İnternet üzerinden ev aramak denildiğinde Zingat.com akla geliyor. Nelere dikkat etmeli? Zingat.com bizler için nelere dikkat ediyor?
Evet, Zingat.com olarak aradığınız evle ilgili pek çok kritere dikkat ediyoruz. Genel anlamda Zingat.com gayrimenkul okur-yazarlığına dikkat etmeye çalışıyor. Sektörümüzde ve ülkede gördüğümüz resim şu. Zingat.com olarak bizim birinci amacımız, gayrimenkul satmaktan çok insanların gayrimenkul okur-yazarlığını artırmak. Türkiye gibi bu kadar büyük gayrimenkul talebinin fakat bilginin bu kadar az olduğu bir ülkede öncelikle gayrimenkul okur-yazarlığını artırmak istiyoruz. Bunun için de birinci parametre sizin bütçeniz. Bütçenizi siz zaten biliyorsunuz ve gayrimenkul ile ilgili seyahat bu noktadan sonra başlıyor.
Zingat.com gayrimenkul okur-yazarlığını artırmak için neler yapıyor?
Ne zaman, nereden ev almalıyım? Ev almak için doğru zaman mı? Kiralayayım mı, satın mı alayım? Birinci el konut mu alayım, ikinci el konut mu alayım? Evimi satarken nelere dikkat etmem gerekiyor? Ev aldığım bölgedeki komşular nasıl? Ev alacağım bölgedeki suç oranı nedir, eğitim durumu dağılımı nasıldır? Çocuğumu ev aldığım yerde okula gönderebilir miyim? Bu soruları çoğaltmak mümkün. Biz bu sorulara yanıt verirken “Zingat.com ne düşünüyor?”dan ziyade, “Data, yani bilgi ne söylüyor?” ile cevap vermeye çalışıyoruz. yaşamSkor diye ürün çıkardık. Ayda yaklaşık 18 milyon data işleniyor. Yaşadığınız yer, çalıştığınız bölge ve sosyal hayatınızın geçtiği bölgeyi yaşam alanınız olarak belirliyoruz. yaşamSkor ile ayda 1 milyon kişinin yaşam alanını skorluyoruz. Yaşam alanınız üzerinden diyoruz ki, “Sizin yaşamSkor’unuz 65. Sizin yaşamSkor’unuzu ve dolayısıyla yaşam alanınızı artıracak bölge burası ve şu bütçe aralığı içerisinde bu bölgedeki şu konutlara bakmanızı tavsiye ederiz.” Tavsiyede bulunurken, gayrimenkul datasından yola çıkıyoruz.
