2018 yılında gayrimenkul yatırımı yapmayı, ev sahibi olmayı planlayanları yakından ilgilendiren konular ile ilgili Zingat.com CEO’su Ahmet Kayhan merak edilen soruları yanıtladı: Konut fiyatlarında son durum nedir? Bitmiş konut daha mı kârlı? Dövizdeki düşüş konuta talebi artırıyor mu azaltıyor mu? Faiz de aynı şekilde nasıl bir etki yapıyor?
Konut kredisi faizleri yukarı yönlü ivmesini 2018 yılının ilk haftalarında da devam ettiriyor. Merkez Bankası’nın verilerine göre konut kredi faizleri yıllık ortalama olarak 19 Ocak haftası itibariyle yüzde 14,30 seviyesine yükseldi. Böylelikle konut kredisi faizlerinde 15 Nisan 2016 tarihinden bu yana en yüksek seviye kaydedildi.
Zingat.com CEO’su Ahmet Kayhan, NTV Finans Cafe programında Melda Yücel Kocaalp’in canlı yayın konuğu oldu. İşte o röportaj…
Konut fiyatları düşüyor mu?
REIDIN üzerinden hesapladığımız endekslerde 85 şehirde, 1300 mahalleye kadar inerek yaklaşık olarak 17 milyona yakın konut ve 6 bine yakın projenin fiyatını yakından takip ediyoruz. Buna göre; birinci el konut fiyatlarındaki artış geçen seneye göre daha düşük kalırken, hâlâ pozitif artış devam ediyor. Natamam gayrimenkullerde yüzde 4’lük bir artış var. İkinci el gayrimenkul fiyatlarının 12 aylık verilerine baktığımızda zaman bu rakam yüzde 11,2. Enflasyondan arındırdığımız zaman negatif çıkıyor rakamlar ama enflasyonla beraber değerlendirdiğimiz, bitmiş gayrimenkulde kira fiyatlarını da işin içine dâhil ettiğimiz zaman hâlâ konut fiyatları normalin üzerinde, fiyat pozitif olarak devam ediyor. Artış yavaşladı, bu doğru. Bölgesel ve mahallesel anlamda arzın çok olduğu, jeopolitik risklere bakınca Hatay’dı, Gaziantep’ti; fiyatların çok yavaşladığı ve geriye gittiği bölgelerimiz var. Ya da İstanbul’da arzın çok olduğu mahallelerde fiyatların geriye gittiğini görebiliyoruz bitmemiş (natamam) projelerde… İkinci el konutlarda da arz-talep karşılaştırması yaptığımız zaman fiyatlar negatif değil, artıyor ama artış hızı yavaşladı.
Konut fiyatlarının artış hızının yavaşlaması derken, ne kadarlık bir yavaşlama var? Dediğiniz gibi bölge bölge, şehir şehir ayırabiliriz… Doğrudan İstanbul’a baktığımızda İstanbul için daha farklı bir tablo çıkıyor mu? Konut fiyat artışlarıyla ilgili Merkez Bankası, TÜİK rakamlarına da dönüp baktığımızda Türkiye’de 2012-2016’da neredeyse yüzde yüze varan bir kazanç, artış, prim varken konutta; İstanbul’da yüzde 138’lerdeydi. 2017 yılı içinse Türkiye’de yüzde 10,4’lük artış varken İstanbul’da 16,6’larda kalıyor. Özellikle faiz oranlarındaki artışla son 3 ayda da farklılıklar var. Nereye doğru ilerleniyor sizce?
Geçen sene etkilerini gördüğümüz en temel iki parametreden biri faiz oranları, diğeri de döviz. Çünkü maalesef döviz, bizim gibi ülkelerde yatırım aracı ve alternatif bir para değeri olarak görüldüğü için, “dövizdeki artış nerede duracak” beklentisinden dolayı gayrimenkule ya da başka bir yatırım aracına yatırım duruyor ve beklemeye alınıyor. Tabii bireysel yatırımcı açısından söylüyorum. 2018’e de böyle başladık. Döviz nereye gidecek, faiz nerede duracak beklentisi gayrimenkul sektöründeki yavaşlamanın en önemli kaynağı. Ama fiyatlara, kiralama oranlarına, gelir durumuna baktığımızda 2016’ya oranla aslında çok büyük bir kırılma olmadığını görebiliyoruz.
Dövizdeki düşüş konuta talebi artırıyor mu azaltıyor mu? Faiz de aynı şekilde nasıl bir etki yapıyor?
Döviz artarken de azalırken de o artış-azalış döneminde gayrimenkuldeki talep azalırken; sonuç olarak artsa da azalsa da durduğu noktada yeniden canlanıyor. Yani halkımız önce döviz artışı/azalışı nerede duracak diye bekliyor. Faizde ise daha kalıcı bir etki var. Faiz oranlarında yüzde 1’in üzerine çıktıktan sonra, özellikle son beş yıl içerisinde faizler düştükten sonraki dönemdeki etkisine baktığımızda, gayrimenkul fiyatlarındaki satışta özellikle yüzde 30’u natamam projelerin ipotekli satış olduğunu da düşünürsek, yüzde 30’a yakın bir senetli satış var ve geriye kalan kısmı nakit satış. Yüzde 30’u ipotekli satış olan gayrimenkullerin içerisinde çok ciddi olarak negatif bir korelasyon var. Birbirini neredeyse birebir etkileyen, yüzde 90’ın üzerinde… Yani faiz oranlarındaki 1 puanlık artış, otomatikman talebi neredeyse yüzde 0.1’lik bir düşüşe neden oluyor. Bu durum toplam satışlar içerisindeki talep etkisi… Faiz oranlarını düzeltmeden de konut kredisindeki o döngüyü kırmak çok zor. Bu duruma alternatif olarak bazı inşaatçıların nakit akışı düzgün olan, bu işi iyi planladığını umduğumuz inşaat şirketleri senetli satışla bunu finanse etmeye çalışıyor. Gayrimenkul fiyatlarını da çok artıramadıkları için aslında orada makas açılıyor. Yüzde 4’lük bir geçen seneki natamam gayrimenkullerdeki artış aslında talep azaldığından değil, çünkü geçen aralık ayına bakıyoruz. Neredeyse 2016’daki ortalama stok erime hızlarıyla aynı düzeyde devam ediyor… Yani ayda ortalama 3 ila 4 tane gayrimenkul, 2016 yılından beri inşaat firmaları satabiliyor. Bu anlamda baktığımızda çok büyük bir sıkıntı yok. Tabii bunlar İstanbul özelinde.
İstanbul dışına çıktığımızda nasıl bir tablo ortaya çıkıyor?
İstanbul dışına çıktığımızda metrikler çok farklı. Türkiye’de yaklaşık 27 tane şehir, tüm ülkedeki gayrimenkul satışlarının yüzde 86’sını oluşturuyor. İstanbul, İzmir, Ankara dediğimiz ilk üç şehir ise tüm Türkiye’dekinin yüzde 36’sını oluşturuyor. Ondan sonraki 13 şehir de yüzde 36’sını oluşturuyor. İşte o 13 şehirdeki metrikler ile İstanbul, İzmir ve Ankara’daki metrikler aynı değil. Hatta İstanbul tamamen ayrı; iç talep dengeleri var, hane halkının gelir oranı var… Mesela diğer şehirlerle karşılaştırdığımızda Kocaeli’de satın alma gücü, fiyatlara oranla çok yüksek. Gayrimenkul fiyatlarında kiralara baktığımızda da getiri oranı en yüksek olan yerlerden biri de Kocaeli, Aydın, Van. İstanbul özelinde baktığımızda da natamam gayrimenkuller üzerindeki fiyat baskısı aslında inşaatçıların fiyatları artırmamasından kaynaklanıyor.
